Jak odhadnout cenu zemědělské půdy

Cena zemědělské půdy se nejčastěji pohybuje v rozmezí 25 až 45 Kč za metr². To ale neznamená, že vaše půda nemůže mít hodnotu klidně i 50 Kč za metr² – pokud je kvalitní a v dobré lokalitě, tak je to možné. Každá zemědělská půda má specifickou hodnotu, která je určena nejenom od její produktivity, ale také z hlediska dlouhodobého výnosu. Správný odhad ceny je klíčový nejenom při prodeji, ale také při pachtu půdy.

Klíčové faktory ovlivňující hodnotu půdy

O půdu bychom se měli správně starat, abychom dosáhli její maximální hodnoty. Je třeba dodržovat základní zásady týkající se jejího pravidelného osetí a výsadby meziplodin (jako je například rotace plodin a správné množství zálivky podávané ideální formou – ke kořenům, ne na list apod.). Půdu je možné chránit vhodnými opatřeními proti erozi a její úrodnost zvýšit použitím vhodných hnojiv. Správná péče o půdu se může významně projevit na její ceně.

Metody odhadu ceny zemědělské půdy

Existují celkem tři metody, které můžeme použít při odhadu ceny půdy. Každá z nich má své výhody a nevýhody, které je třeba zvážit. To, že si vyberete jednu z metod, neznamená, že ji nemůžete kombinovat s jinou metodou.

Srovnávací metoda

Jedná se o jednu z nejjednodušších a nejrychlejších metod, která srovnává ceny podobných pozemků, které byly v okolí nedávno pronajaty nebo prodány. Postupujte tak, že vyhledáte (např. na stránkách realitních kanceláří) ve svém okolí podobné pozemky (kvalita půdy, velikost, poloha apod.). Čím více takových pozemků najdete, tím lépe pro vás – máte co srovnávat. Porovnejte jejich ceny, abyste získali lepší přehled o aktuálních tržních podmínkách.

• Mezi hlavní výhody této metody patří to, že je snadno pochopitelná a může ji tedy aplikovat kdokoliv.

• Nevýhodou je to, že některé oblasti nemusí mít dostatečný počet nabídek. Kvůli nedostupnosti dat může být složité najít dostatečně srovnatelné pozemky.

Příjmová metoda

Tato metoda je už o něco složitější. Při stanovení ceny pozemku se vychází ze skutečnosti, jaké by pozemek mohl znamenat výnosy (kdybychom na něm hospodařili nebo jej pronajali). Je to důležité zejména pro investory, kteří potřebují znát návratnost investic. Začíná se tedy odhadem průměrných ročních výnosů (pachtovné, tržby z plodin). Ty se vynásobí očekávanou dobou návratnosti, přičemž se zohledňuje inflace a míra rizika.

• Metoda je vhodná pro produktivně využívané pozemky. Poskytuje odhad ceny na základě ekonomické návratnosti a potenciálu půdy.

• Nevýhodou je, že potřebujete přesná data o výnosech, což nemusí být vždy jednoduché určit. U pozemků, které nemají produktivní využití, je tato metoda nevhodná.

Nákladová metoda

Dalo by se říci, že se jedná o opak předchozí metody. Tentokráte pro odhad její ceny nebereme v potaz možné zisky z ní, ale právě náklady. Vypočítejte si celkovou cenu výdajů, která je spojena s pozemkem (úpravy pozemku, pořízení určitých systémů apod.). K nim přidáte náklady na získání půdy.

• Výhodu je to, že tato metoda zohledňuje specifické vlastnosti či úpravy.

• Nevýhodou je naopak to výsledná cena naní příliš přesná, pokud pozemek nemá pozemek podobné nákladově srovnatelné úpravy nebo pokud náklady na získání půdy neodrážejí tržní poptávku.

Přístup k hodnocení stavu půdy

Aktuální stav půdy je velmi důležitým faktorem, který ovlivňuje konečnou cenu pozemku. Stav půdy se hodnotí prostřednictvím laboratorní analýzy. Ta může ukázat nejenom to, jaké je pH půda a její obsah živin, ale také případnou kontaminaci (těžkými kovy apod.). O půdu se vyplatí pravidelně starat, protože to v konečném důsledku zvyšuje její hodnotu.

Tak například orná půda má ve stejné lokalitě obvykle vyšší cenu než trvalé travní porosty (a to až o jednu třetinu). Vyžaduje ale větší péči a údržbu. Vyšší hodnocení má také půda s ekologickými standardy (méně zatěžuje životní prostředí, poskytuje produkty s vyšším obsahem důležitých živin, chrání vodní zdroje apod.).

Trendy na trhu se zemědělskou půdou

Do ceny zemědělských pozemků zasahují také určité trendy. Pokud soukromí investoři, developeři či zemědělci poptávají najednou určitý typ pozemku (například ten s ekologickými standardy), může to zvýšit jeho cenu. Do ní se ale promítají i měnící se klimatické podmínky. Sucho a dostupnost vodních zdrojů může hrát významnou roli v ceně pozemku, protože tyto podmínky snižují množství plodin, které se dají na daný pozemek použít.

Cenu pozemku ale mohou ovlivnit také právní změny a případné dotace. Může jít o nově zavedené daňové zákony, uvolněné dotace na určitý druh zemědělství, vymezování přesných práv a povinností v pachtovních smlouvách a podobně. Všechny tyto právní změny mohou zvyšovat a snižovat poptávku po nemovitostech, což se může projevit i v jejich ceně.

Praktické kroky při stanovení hodnoty půdy

Jaké konkrétní kroky můžete podniknout, když chcete být o něco blíže skutečné ceně pozemku (ať už vašeho nebo toho, který chcete koupit)?

Odborný posudek

Oslovte kvalifikovaného odhadce nebo realitního odborníka, který má specializaci na zemědělské pozemky. Ten si bude vědět rady s tím, jak pozemek ocenit na základě aktuálních tržních dat. Výhodou je tedy to, že získaná cena pozemku je velice přesná. Odhadci mohou využívat databáze, které ostatním nejsou přístupné, což jim umožňuje porovnávat cenu vaší půdy s jinými v oblasti.

Vybírejte odhadce, který má kladné reference (na nezávislých zdrojích). Ideálně by měli mít specializaci na zemědělské nemovitosti.

Prohlídka pozemku

Nebojte se projít pozemek s odborníkem, který vám může podat informace o aktuálním stavu pozemku, jeho přístupnosti a infrastruktuře. Můžete se podívat, jaké plodiny se v současnosti pěstují, zjistit přístup k vodě nebo zjistit dostupnost potřebného vybavení. Hodnotu půdy mohou ovlivňovat i faktory jako jsou například sklon půdy, kvalita, přírodní bariéry (lesy a kopce).

Zkontrolujte dostupnost a infrastrukturu pozemku, ekologické faktory (zda je půda chráněna proti erozi, zda není kontaminována chemikáliemi apod.).

Cenové mapy a aukce

Jak vám mohou pomoci cenové mapy a aukce? Díky nim máte možnost srovnávat jednotlivé ceny pozemků. Některé weby nabízí dostupné mapy s aktuálními cenami pozemků v různých regionech. Dostáváte příležitost zjistit průměrnou cenu za hektar v daném regionu, čímž máte alespoň orientační hodnotu svého pozemku. Aukce zase mohou nabídnou pohled na aktuální tržní poptávku (za jaké ceny se pozemky v současné době prodávají).

Podívejte se také na dlouhodobý trend vývoje ceny pozemků ve vaší oblasti. Můžete zjistit, zda jejich ceny rostou nebo stagnují. I to vám může pomoci rozhodnout se o prodeji či pachtu.

Vyhodnocení nákladů na potenciální úpravy nebo přestavby

V některých případech bude třeba do pozemku investovat další náklady (zúrodnění, zavedení zavlažovacích systémů nebo zpevnění přístupových cest). I tyto náklady budou hrát roli při stanovení ceny půdy. Investice do pozemku může přilákat větší množství investorů nebo pachtýře a díky tomu můžete za půdu získat vyšší cenu.

To, zda se vyplatí investovat do specifických zlepšení, se vyplatí konzultovat s odborníkem. Ten vám může říct, nakolik se investice projeví ve skutečné ceně pozemku.