Pacht půdy a změny v územních plánech: Na co si dát pozor?

Když se plány mění pod nohama (i koly traktoru)

Pacht půdy je právní vztah, který tvoří dvě strany: propachtovatel (vlastník půdy) a pachtýř (osoba, která půdu za úplatu užívá za účelem hospodaření). Pachtýř získává místo, na kterém může hospodařit, propachtovatel získává pasivní zisk z pachtovného, které může být tvořeno finanční částkou nebo také platbou v naturáliích.

Územní plán jako „mapa budoucnosti“ pro vaši půdu

Územní plán je dokument, ve kterém je stanoveno, jakým způsobem je možné půdu využívat. Stavební úřad podle něj schvaluje nebo naopak zamítá případné stavby. To znamená, že když vlastníte pozemek, nemůžete si na něm dělat cokoli se vám zlíbí – musíte respektovat určený způsob jeho využití, který je právě stanoven v územním plánu.

Proč mohou být změny územního plánu „zemětřesením“ pro pachtovní vztahy

Jestliže dojde ke změnám územního plánu, může to znamenat, že pro pachtýře už nebude možné využívat půdu tak, jak bylo původně dohodnuto. Týkat se to nemusí přitom samotného propachtovaného pozemku, ale také jeho okolí.

Například: Pan Novák propachtoval půdu panu Svobodovi a dohodli se na tom, že zde bude pěstovat obilí pod dobu 10 let. Pokud obec naplánuje na sousedním pozemku výstavbu průmyslové půdy, může dojít k ovlivnění kvality půdy, ale také ke hluku. Navíc také doprava může ovlivnit dosud bezproblémové využívání propachtované půdy.

Územní plán pod lupou: Jak funguje a co přináší (i bere)

Územní plán vyplývá ze stavebního zákona č. 183/2006 Sb. Jeho právně závazné účinky se vztahují na všechny subjekty, ať už hovoříme o stavebních úřadech a ostatních orgánech státní správy, samosprávu i občany a investory.

• Například stavební úřad nemůže povolit stavbu domu na pozemku, který je v územním plánu určen pro zemědělství, i když má majitel vypracovaný projekt.
• Také orgány státní správy mohou vydávat rozhodnutí, která jsou v souladu s územním plánem.
• Vlastník pozemku může svůj pozemek využívat pouze takovým účelem, který stanoví územní plán. Pokud chce změnit využití (například chce stavět na zemědělském pozemku), musí požádat o změnu územního plánu. Připravit se musí na to, že je to běh na dlouhou trať a výsledkem může být zamítnutí.
• Stejně tak investoři nemohou stavět tam, kde to není povoleno.

Základní části územního plánu

Územní plán je tvořen částí textovou a grafickou, které jsou ve vzájemném souladu a dohromady tvoří závazný dokument. V textové části jsou vymezeny podmínky využití jednotlivých ploch i limity zástavby (například výška budov, hustota zástavby apod.) i veřejně prospěšná opatření (rezervy pro silnice, železnici, parky). Nezávaznou částí jsou potom odůvodnění, v nichž je vysvětleno, proč byly zvoleny určité regulace. Můžete zde najít také různé analýzy a prognózy (určeny jsou tak hlavně pro odbornou veřejnost).

Grafická část územního plánu je klíčová pro běžné uživatele. Zde můžete najít výkres základního členění území (mapa je barevná, takže se snadno zorientujete, které území je určeno pro jaký účel – například žlutá je pro bydlení, zelená pro zeleň, hnědá pro výrobu apod.). Kromě toho jsou v mapě znázorněny také části pro technickou infrastrukturu, dopravní vazby, ekosystémy, ale také místa, kde mohou být v budoucnu vybudovány silnice, cyklostezky a další.

Zajímavou části je též výkres záborů půdy (například ZPF, PUPFL), kde jsou vyznačeny možné budoucí změny půdy (například zábor orné půdy pro výstavbu).

Jak se „rodí“ změna územního plánu: Od nápadu až po razítko

O změnu územního plánu může požádat obec, kraj, občan, investor, vlastník pozemku. Změnu bude schvalovat zastupitelstvo obce nebo města. Zde je postup, jak to celé probíhá:

• Je třeba podat návrh s odůvodněním, proč má dojít ke změně využití území. O tomto návrhu rozhoduje zastupitelstvo.
• Zpracování návrhu změny: Obec určí pořizovatele, kterým je nejčastěji městský úřad nebo odbor územního plánování. Jeho úkolem je zajistit zpracování návrhu projektantem, v rámci čehož probíhá zjišťovací řízení (shromažďují se podklady, stanoviska, posudky).
• Veřejné projednání návrhu: Návrh změny je vyvěšen na úřední desce nejméně 30 dní před projednáním. V tomto čase jsou přijímány připomínky (podat je může každý) nebo námitky (ty mohou podávat pouze vlastníci dotčených pozemků, zástupci veřejnosti a dotčené orgány).
• Vyhodnocení připomínek a úprava návrhu: Po ukončení veřejného projednávání se berou v potaz všechny připomínky a námitky, původní návrh změny může být díky nim upraven, pokud jsou oprávněné. Výsledkem je finální verze návrhu pro schválení.
• Schválení změny územního plánu: Zastupitelstvo nyní musí rozhodnout, zda bude návrh přijat, zamítnut nebo upraven. Schválení musí být zveřejněno formou opatření obecné povahy.
• Nabytí účinnosti: Změna nabývá účinnosti 15. den po vyvěšení schváleného dokumentu na úřední desce obce. To znamená, že od tohoto dne se jí musí řídit stavební úřady i všichni ostatní.

Když dojde ke změně v územních plánech: Co se stane s pachtem

Změny v územních plánech mohou zvýšit cenu pozemku, například když dojde k jeho přeřazení ze zemědělského na stavební pozemek. V některých případech ale může dojít k omezení využití půdy (ochrana krajiny) a v takovém případě se její cena snižuje.

Pokud je změna v územních plánech zohledněna v pachtovní smlouvě, může dojít k navýšení nebo ke snížení částky pachtovného, ale také k vypovězení smlouvy.

Pro pachtýře: Hrozba zákazu, ztráta dotací a nejistá budoucnost

Pokud dojde ke změně zemědělské půdy na stavební parcelu, rekreační zónu či technickou infrastrukturu, může být hospodaření na ní omezeno nebo zcela zakázáno i navzdory tomu, že pachtovní smlouva ještě trvá. Navíc, pokud pachtýř čerpal dotace, může po změně využití půdy dojít k jejich odebrání nebo pozastavení (i částečné omezení zemědělské činnosti může vést k porušení podmínek dotací).

Pachtýř obvykle není informován o připravované změně včas, zaskočí ho tedy až v okamžiku, když k ní dochází. Pokud do půdy investoval, může o vše přijít bez náhrady. Výpověď pachtovní smlouvy může přijít náhle bez nároku na prodloužení.

Přečtěte si také: Co vše by měla obsahovat pachtovní smlouva

Pro vlastníky: Šance na zisk, ale i riziko znehodnocení a sporů

Změna v územním plánu může propachtovateli (vlastníku půdy) znamenat zvýšení hodnoty pozemku až o desítky procent. V takovém případě může pachtýři nabídnout nové podmínky smlouvy a žádat vyšší pachtovné na základě nové hodnoty pozemku.

Vlastník pozemku se může rozhodnout pozemek sám využívat nebo jej prodat – a v takovém případě může za určitých okolností vypovědět pachtovní smlouvu. Avšak změna územního plánu může mít i nevýhody:

• Nepříznivý vliv na hodnotu pozemku: Pokud došlo ke změně z rekreační či stavební plochy na území pro ochranu přírody nebo zónu pro průmyslovou výrobu, hodnota půdy se snižuje.
• Spory o pachtovní smlouvu: Vypovězení smlouvy může vést k rozporům s pachtýřem, který má právo pozemek využívat. Například pokud smlouva neobsahuje klauzuli o změně účelu pozemku, může pachtýř požadovat kompenzaci nebo se bránit výpovědi.
• Spory o náhradu škody nebo dohodnuté pachtovné: I toto je vhodné ošetřit v rámci pachtovní smlouvy.
• Omezení využití pozemku po změně územního plánu: V takovém případě může dojít ke snížení hodnoty pozemku a je těžké ho prodat.

Tyto situace se dají řešit několika různými způsoby:

• Výpověď pachtovní smlouvy: Zákon stanovuje důvody, za kterých může dojít k výpovědi smlouvy, jako například změna účelu pozemku v územním plánu (dochází ke změně způsobu využívání pozemku a tím i k podmínkám pachtu), zhoršení podmínek pro hospodaření (je obtížné pokračovat v hospodaření), změna podmínek pachtu (pachtýř nemůže pokračovat v užívání pozemku podle původní smlouvy).
• Změna smluvních podmínek: Obě strany se mohou dohodnout na změnách, které plynou právě ze změny v územním plánu. Typicky může jít o snížení pachtovného (pokud je pachtýři ztíženo hospodaření podle původního účelu či došlo k degradaci hodnoty pozemku), změnu rozsahu pachtu nebo jeho období, přizpůsobení užívání pozemku novým podmínkám, možnost prolongace pachtovní smlouvy (prodloužení platnosti pachtovní smlouvy).
• Nárok na náhradu škody z důvodu změny územního plánu: Pachtýř mohl do pozemku investovat nebo změnou v územním plánu přišel o své zisky. Pokud má ve smlouvě klauzuli, že v případě podstatné změny územního plánu, která znemožní zemědělské využití, může žádat kompenzaci za vynaložené investice, je pro něj situace o dost snazší.

Když se "kreslí nová mapa": Jak aktivně postupovat během změny územního plánu

Základem získávat informace přímo od obce. Její zastupitelstvo totiž pořizuje územní plán, takže má aktuální informace o návrzích, projednáních i schválených změnách. Protože má obec povinnost všechny návrhy změn územního plánu zveřejňovat, budete zavčasu získávat všechny informace. Můžete podat připomínky nebo námitky, účastnit se veřejného projednání a včas se připravit na budoucí omezení či příležitosti.

Kromě toho je důležitá komunikace mezi propachtovatelem a pachtýřem. A to zejména v případě, kdy dochází k natolik významné změně, že to ovlivní ujednání v pachtovní smlouvě. Vždy je lepší se dohodnout než se dostat do soudního sporu. Tato komunikace by měla proběhnout co nejdříve – jakmile se jedna ze stran dozví o chystaných změnách, aby se na ně stihly připravit.

"Jak předejít problémům?": Doporučení pro lepší smluvní ujednání.

Tím, že ve své smlouvě budete myslet na různé situace, které mohou nastat, můžete předejít budoucím problémům. Je proto dobré do smlouvy zadat i klauzule, které se týkají i méně pravděpodobných situací. Například:

• Klauzule o změně územního plánu: V případě, že dojde ke změně územního plánu obce, která má za následek změnu způsobu využití pozemku (například ze zemědělské půdy na stavební parcelu), může propachtovatel navrhnout úpravu nebo ukončení smlouvy, přičemž pachtýř se zavazuje jednat v dobré víře o úpravě podmínek nebo ukončení pachtu.
• Klauzule o pravidelné revizi smlouvy: Smluvní strany se zavazují provádět každé 2 roky (stanovit si mohou i jinak dlouhou dobu) přezkum podmínek této smlouvy, a to s ohledem na aktuální územně plánovací dokumentaci, stav pozemků a tržní podmínky.
• Mechanismus úpravy pachtovného: V případě změny charakteru pozemku, která významně ovlivní jeho hodnotu nebo způsob využití (např. změna z orné půdy na rekreační nebo stavební plochu), se pachtovné upraví tak, aby odpovídalo tržnímu nájemnému v dané lokalitě a využití. Výše nového pachtovného bude určena dohodou smluvních stran nebo znaleckým posudkem.