Jakékoli příjmy, které v průběhu roku máte, je třeba zdanit. Týká se to nejenom peněz, které jste vydělali svou prací, ale také finance, které získáváte formou pronájmu. Příjmy z pachtu nejsou výjimkou.
V tomto článku se dočtete, jaké daňové povinnosti máte a zda máte možnost na odpočty z daní. Taktéž zjistíte, kdy se vyplatí zvolit si paušální výdaje.
Příjmy z pachtovného: Co se daní a podle jakého paragrafu?
Příjem z pachtu je příjem, který získá propachtovatel (vlastník) za přenechání své zemědělské půdy k hospodaření. Výše pachtovného závisí na velikosti a kvalitě pozemku, lokalitě a podmínkách dohodnutých s pachtýřem (zemědělcem), kterému byla půda svěřena. Při zdanění se řídíme zákonem o dani z příjmů (zákon č. 586/1992 Sb.). Příjmy z pachtovného jsou klasifikovány jako příjmy z nájmu podle § 9 ZDP.
Důležité: Na rozdíl od příjmů z podnikání (§ 7 ZDP) se z pachtovného neplatí odvody na sociální ani zdravotní pojištění. Nemusíte kvůli pachtovnému podávat přehledy na OSSZ ani na zdravotní pojišťovnu.
Zdanění příjmů: Paušál vs. skutečné výdaje
Majitelé pozemků mají možnost zvolit si, zda budou uplatňovat paušální výdaje nebo skutečné náklady. Paušální výdaje jsou stanoveny ze zákona, v případě pachtovného se poskytují ve výši 30 % z pachtu, ale lze je uplatnit pouze do výše 600 000 Kč. Skutečné náklady jsou takové, které zaplatíte například za údržbu pozemku, jeho zpřístupnění a podobně. Musíte je doložit fakturami a účtenkami. Obecně nelze říci, který způsob uplatňování výdajů je lepší. Záleží totiž na okolnostech:
- Pokud získáte pachtovné ve výši např. 350 000 Kč a uplatníte paušál 30 % (což je 105 000 Kč), zdanitelný příjem je pro vás 245 000 Kč.
- V případě, že jste na pozemku provedli nákladné úpravy (meliorace, údržba cesty aj.), mohou být vaše náklady vyšší, než je částka, kterou byste si odečetli paušálem. V takovém případě se vyplatí uplatnit skutečné výdaje. Pokud jste například zaplatili 120 000 Kč v souvislosti s propachtovaným pozemkem, pak musíte zdanit 230 000 Kč.
Srovnání na příkladu: Pachtovné 350 000 Kč ročně
| Paušální výdaje (30 %) | Skutečné výdaje | |
|---|---|---|
| Příjem z pachtovného | 350 000 Kč | 350 000 Kč |
| Uplatněné výdaje | 105 000 Kč automaticky | 160 000 Kč meliorace, údržba, daň z nem. |
| Základ daně (§ 9) | 245 000 Kč | 190 000 Kč |
| Daň z příjmů (15 %) | 36 750 Kč | 28 500 Kč |
| Sleva na poplatníka | −30 840 Kč | −30 840 Kč |
| Výsledná daň | 5 910 Kč | 0 Kč |
Skutečné výdaje se vyplatí, pokud jste v daném roce investovali do pozemku více než 30 % z příjmu (v tomto příkladu více než 105 000 Kč). Pokud vaše roční pachtovné nepřesahuje cca 293 000 Kč a nemáte zvláštní náklady, paušál je jednodušší volba. Výsledná daň vyjde nulová a nemusíte nic dokládat.
Nelze kombinovat oba způsoby. Buď uplatníte paušální výdaje u všech příjmů z nájmu, nebo skutečné výdaje u všech příjmů z nájmu. Rozhodnutí platí pro celé zdaňovací období.
Jak se počítá daň z pachtovného? Základ daně, sazby a slevy
Příjem z pachtu je nutné zdanit podle sazby daně z příjmů fyzických osob, která pro rok 2025 činí 15 %. Pokud váš celkový základ daně přesáhne 1 676 052 Kč (36násobek průměrné mzdy dle nařízení vlády pro rok 2025), uplatní se na část nad touto hranicí sazba 23 %. U běžného pachtovného se ale do tohoto pásma nedostanete.
Každý poplatník má nárok na základní slevu na poplatníka ve výši 30 840 Kč ročně (§ 35ba odst. 1 písm. a) ZDP). Tato sleva platí vždy, bez ohledu na to, zda jste zaměstnanec, důchodce nebo podnikatel. Díky ní je daň z příjmů nulová při základu daně do cca 205 600 Kč (205 600 × 15 % = 30 840 Kč).
Pokud je vaším jediným zdanitelným příjmem pachtovné a uplatníte 30% paušál, neplatíte žádnou daň při pachtovném do cca 293 700 Kč ročně (293 700 − 30 % paušál = základ daně cca 205 600 Kč → daň pokrytá slevou na poplatníka).
Kdy musíte podat daňové přiznání z pachtovného?
Povinnost podat daňové přiznání upravuje § 38g zákona o daních z příjmů. Pro vlastníky zemědělské půdy jsou klíčová dvě pravidla:
- Obecné pravidlo (důchodci, osoby bez zaměstnání): Daňové přiznání je povinen podat každý, jehož roční příjmy, které jsou předmětem daně z příjmů fyzických osob, přesáhly 50 000 Kč, pokud se nejedná o příjmy osvobozené od daně nebo příjmy zdaněné srážkovou daní. Pokud vaše pachtovné činí například 32 000 Kč ročně a nemáte jiné zdanitelné příjmy, přiznání podávat nemusíte.
- Pravidlo pro zaměstnance (§ 38g odst. 2 ZDP): Pokud jste zaměstnanec a vedle příjmů ze závislé činnosti (§ 6 ZDP) máte jiné příjmy podle § 7 až 10 vyšší než 20 000 Kč, musíte podat daňové přiznání. Pachtovné spadá do § 9, takže pokud jako zaměstnanec obdržíte pachtovné vyšší než 20 000 Kč ročně, daňové přiznání podat musíte. Děje se tak i v případě, kdyby vaše celkové příjmy limit 50 000 Kč nepřesáhly.
Zaměstnanec pan Novák dostává pachtovné 25 000 Kč ročně za zděděné pole. I přesto, že celkové pachtovné nedosahuje 50 000 Kč, musí podat daňové přiznání, protože jeho „jiné příjmy" přesahují hranici 20 000 Kč.
Pozor! Daňové přiznání je povinen podat i ten, kdo vykazuje daňovou ztrátu, a to i v případě, že jeho příjmy nepřesáhly 50 000 Kč.
Najdeme hospodáře pro vaši zemědělskou půdu
Zprostředkujeme pacht vaší zemědělské půdy. Vyjednáme férové pachtovné a postaráme se o vše od výběru hospodáře až po podpis pachtovní smlouvy. Lze vyjednat další formy bonusů.
První kontakt
Vyplníte jednoduchý formulář a do 3 dnů vám zavoláme.
Navázání spolupráce s vhodným pachtýřem
Vybereme spolehlivého hospodáře a představíme vám jeho nabídku.
Podepsání pachtovní smlouvy
Po schválení pachtýře připravíme pachtovní smlouvu a dohlédneme na její podpis.
Daň z pachtovného ve většině případů hradí pachtýř - vy se o nic nestaráte.
Evidence skutečných výdajů: Jaké náklady lze odečíst?
Pokud jste se rozhodli uplatňovat skutečné náklady, vyplatí se vám vést podrobnou evidenci výdajů. Zapisujete si veškeré náklady, které jsou s pozemkem spojeny. Může jít nejenom o náklady na údržbu, ale také opravy či správu pozemku, pojištění a jiné. Všechny tyto výdaje vám mohou výrazně snížit daňový základ – a čím nižší je daňový základ, tím nižší je vypočítaná daň z něj.
Pokud jste se rozhodli uplatňovat skutečné náklady, vyplatí se vám vést podrobnou evidenci výdajů. Zapisujete si veškeré náklady, které jsou s pozemkem spojeny. Všechny tyto výdaje vám mohou výrazně snížit daňový základ.
Jaké výdaje lze zahrnout do skutečných nákladů:
- Daň z nemovitých věcí za propachtovaný pozemek.
- Náklady na údržbu pozemku (meliorace, odvodnění, opravy či správa pozemku).
- Pojištění pozemku.
- Odměna za správu pozemku (pokud ji za vás zajišťuje někdo jiný).
- Cestovní náklady spojené s kontrolou stavu pozemku.
- Náklady na právní služby (příprava pachtovní smlouvy, řešení sporů).
V případě, že na svůj pozemek instalujete na vlastní náklady odvodňovací systém za 30 000 Kč, jedná se o částku, kterou lze započíst do skutečných nákladů. Tato částka vám podstatně sníží daňový základ. Všechny výdaje musíte ale doložit fakturami, účtenkami nebo smlouvami. Bez dokladů je nelze uplatnit.
Zdanění pachtovného krok za krokem
Zjistěte celkovou výši pachtovného
Spočítejte si, jakou výši pachtovného jste obdrželi za minulý rok.
Ověřte povinnost podat daňové přiznání
Pokud váš příjem z pachtovného nepřesáhne limit 50 000 Kč obecně, 20 000 Kč u zaměstnanců s dalšími příjmy.
Rozhodněte se, jaký druh danění použijete
Rozmyslete si, zda uplatníte paušální výdaje (30 %) nebo skutečné náklady.
Odečtěte výdaje od příjmu
Získáte tak základ daně.
Vypočítejte daň
Vypočítejte 15 % ze základu daně a uplatněte slevu na poplatníka (30 840 Kč). Sleva může daň snížit maximálně na nulu, nelze ji „přečerpat“.
Podejte daňové přiznání
Do příslušného termínu (viz tabulka níže) a uhraďte případnou daň.
Pokud si nejste jisti, obraťte se na svého účetního nebo daňového poradce. Daňové přiznání můžete podat také online přes portál MOJE daně Finanční správy.
Důležité termíny
| Termín | Povinnost | Poznámka |
|---|---|---|
| 31. ledna 2026 | Daň z nemovitých věcí | Přiznání, pokud došlo ke změně vlastníka v roce 2025. |
| 31. března 2026 | Daň z příjmů (fyzické osoby) | Základní termín pro papírové podání. |
| 4. května 2026 | Daň z příjmů (elektronicky) | Termín pro podání přes Datovou schránku / portál Moje daně. |
| 31. května 2026 | Platba daně z nemovitých věcí | Splatnost daně (nebo její první splátky). |
| 1. července 2026 | Daň z příjmů FO – přes daňového poradce | Prodloužená lhůta 6 měsíců po uplynutí zdaňovacího období. |
Vlastníte zemědělskou půdu? Propachtujte ji a vydělávejte bez starostí!
Často kladené otázky
Daň z příjmů obvykle řeší majitel pozemku, protože on pachtovné přijímá. Pachtýř daň za majitele zpravidla neplatí, pouze pachtovné vyplácí podle smlouvy. Daň ale může platit i pachtýř, pokud je tak smluvně ujednáno. Rozhodující je, kdo je ve výsledku nositelem daňové povinnosti podle smlouvy a zákona.
Nejprve se vezme obvyklá cena pachtovného za 1 hektar a rok a vynásobí se skutečnou výměrou pozemku. Tato částka je příjmem vlastníka. V daňovém přiznání se z ní odečtou výdaje (buď paušální nebo skutečné) a ze zbylé částky se vypočte daň z příjmů, kterou vlastník zaplatí po podání přiznání za daný rok. Z daňového hlediska se oba typy příjmů zdaňují stejně, podle § 9 ZDP (příjmy z nájmu).
Ne. Příjmy z pachtu spadají pod § 9 ZDP (příjmy z nájmu), nikoli pod § 7 (příjmy z podnikání). Z pachtovného se neplatí odvody na sociální ani zdravotní pojištění. Nemusíte kvůli němu podávat přehledy na OSSZ ani na zdravotní pojišťovnu. To je jeden z hlavních rozdílů oproti příjmům ze samostatné výdělečné činnosti.
Ano, důchodce není od daně z příjmů z pachtu osvobozen. Platí stejná pravidla jako pro ostatní fyzické osoby. Nárok na slevu na poplatníka (30 840 Kč) máte i jako důchodce. Pokud je pachtovné vaším jediným zdanitelným příjmem a po odečtení paušálních výdajů (30 %) nepřesáhne základ daně cca 205 600 Kč, výsledná daň bude nulová. Přiznání ale podat musíte, pokud příjem přesáhne 50 000 Kč.
Sdílejte článek se svými přáteli!
