Rozdíl mezi pronájmem zemědělského pozemku a pachtem

Pokud jste vlastníkem většího zemědělského pozemku, který sami nechcete využívat, ale nehodláte ho ani vzdát, můžete jej poskytnout k užívání někomu jinému. Díky tomu bude pozemek využíván a vy můžete získat určitou odměnu navíc. Mezi dvě nejčastější formy využití patří pronájem nebo pacht. Oba termíny je třeba rozlišovat, protože jsou mezi nimi zásadní rozdíly. Z naší praxe víme, že mnoho vlastníků tyto dva pojmy zaměňuje.

Definice pojmů

Abychom dobře pochopili, o co se jedná, bude zapotřebí si oba termíny definovat. Oba pojmy by se mohly laikům zdát velice podobné, ale vyžadují odlišný přístup v úpravě práv a povinností smluvních stran.

• Pronájem zemědělského pozemku: Vlastník (pronajímatel) poskytne nájemci právo pozemek užívat za dohodnuté nájemné. Nájemce se stará o běžnou údržbu, pronajímatel typicky řeší ostatní údržbu a nezbytné opravy.
• Pacht zemědělského pozemku: Pachtýř má právo pozemek používat a brát si z něj sklizeň (úrodu), ale musí se o něj také starat s péčí řádného hospodáře. Provádět údržbu a investice, aby zajistil jeho produktivitu.

Tip: Pronájem = pouze používáte. Pacht = používáte a sklízíte.

Právní rozdíly

Jak pronájem, tak také pacht upravuje občanský zákoník (zákon č.89/2012 Sb.), a to v části čtvrté nazvané „Relativní majetková práva“.

• Nájem: § 2201–2331 občanského zákoníku.
• Pacht: § 2332–2357 občanského zákoníku (speciálně zemědělský pacht v § 2345–2348)

To, co mají oba termíny společné, je nárok užívat pozemek.

Hlavní rozdíl ale spočívá v tom, že nájemce se stará o běžnou údržbu, další výdaje hradí pronajímatel. Pachtýř naopak musí zajišťovat údržbu pozemku a může provádět investice, které vedou ke zvýšení produktivity pozemku.

Výpovědní lhůty

Délka výpovědní lhůty se u obou institutů výrazně liší a v praxi často rozhoduje o volbě typu smlouvy:

• Nájem na dobu neurčitou: Výpovědní lhůta zpravidla 3 měsíce.
• Zemědělský pacht na dobu neurčitou: Výpovědní lhůta 12 měsíců, výpověď musí být doručena tak, aby skončila s koncem pachtovního roku (tedy k 30.9.).

Při úmrtí pachtýře se výpovědní lhůta zkracuje na 3 měsíce.

Důležité je také vědět, že zemědělský pacht sjednaný na dobu delší než 2 roky musí být uzavřen písemně. Jinak se má za to, že je sjednán na dobu neurčitou.

Zápis do katastru nemovitostí

Pacht i nájem lze se souhlasem vlastníka zapsat do katastru nemovitostí. Pro pachtýře to představuje vyšší právní jistotu, pro vlastníka ale může znamenat komplikaci při případném prodeji pozemku. Je proto důležité tuto možnost ošetřit přímo ve smlouvě.

Ekonomické aspekty

Vlastník pozemku získává za přenechání věci finanční odměnu. Tato odměna se u nájmu nazývá nájemné, u pachtu pachtovné:

• Nájemné: Obvykle fixní částka v penězích, placená měsíčně nebo ročně dle smlouvy.
• Pachtovné: Nejčastěji v penězích, ale zákon umožňuje i plnění formou části výnosu (např. část sklizně) nebo kombinaci obojího. U zemědělského pachtu, pokud není ve smlouvě dohodnuto jinak, se pachtovné platí zpětně jednou ročně, a to k 1. říjnu.

Délka smlouvy je obvykle tím, co činí mezi pronájmem a pachtem velký rozdíl. Zatímco pronájem bývá kratší (obvykle jeden až pět let – smyslem nájmu je totiž dočasné užívání věci), u pachtovní smlouvy je toto období delší (většinou pět až patnáct let, někdy i déle). Důvodem je to, že pachtýř tak může provádět lepší rozhodnutí ohledně investicí do půdy s výhledem na budoucnost (aby pro něj investice byla výhodná).

Při uzavírání smlouvy na delší období doporučujeme sjednat inflační doložku, která zajistí, že se výše pachtovného bude pravidelně navyšovat. Více o tomto tématu najdete v článku Zvyšování pachtovného: Kdy a jak upravit výši. Příjmy z pachtu je také nutné řádně zdanit (Daňové povinnosti majitelů zemědělské půdy).

Přečtěte si také: Jaký pacht se vyplatí nejvíce? Porovnáváme 3 nejčastější typy

Srovnávací tabulka pronájem vs. pacht

Zdroj: zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 2201–2357 · Aktualizováno 2026

Co zvážit před konečným rozhodnutím

Shrňme si klíčové poznatky. Nájem a pacht se liší ve třech zásadních bodech:

1. Pachtýř má právo brát z pozemku výnosy (požívat věc), nájemce nikoli.
2. Za údržbu pozemku odpovídá u pachtu pachtýř, u nájmu vlastník
3. Pacht je dlouhodobější s delšími výpovědními lhůtami (12 měsíců oproti 3 měsícům u nájmu).

Pro vlastníky zemědělské půdy je ve většině případů správnou volbou pachtovní smlouva – vaše půda bude odborně obhospodařována, vy získáte pravidelný příjem a nemusíte řešit údržbu. Důležité je ale mít správně nastavenou pachtovní smlouvu a vyhnout se nejčastějším chybám, jako jsou příliš dlouhé výpovědní lhůty, chybějící inflační doložka nebo automatické prodlužování smlouvy.

Pokud si se smlouvou nevíte rady a chcete k vaší půdě najít spolehlivého zemědělce, obraťte se na nás. Máme za sebou více než 3 200 úspěšně uzavřených pachtovních smluv po celé ČR.