Co vše by měla obsahovat pachtovní smlouva v roce 2026

Pachtovní smlouva je dle občanského zákoníku (§ 2332 až 2357) závazný dokument. Opravňuje stranu (nejčastěji zemědělce) k užívání pozemku, který patří někomu jinému. Měla by obsahovat určité náležitosti a ideálně žádné chyby, které by bylo možné zpochybnit. Čím přesněji budou vymezeny práva a povinnosti obou stran a jednotlivé podmínky užívání, tím lépe se pak mohou řešit případné konflikty a nejasnosti.

Identifikace stran

V první řadě je důležité uvést, kdo je propachtovatelem – čili majitelem zemědělského pozemku. Neméně důležité je určit osobu pachtýře.

• V případě, že se jedná o fyzickou osobu, uvádí se jméno, příjmení, trvalé bydliště, IČO nebo rodné číslo.
• V případě právnické osoby je třeba uvést jméno společnosti, její sídlo, IČO a popřípadě také DIČ.

Například: Tato pachtovní smlouva je uzavřena mezi Janem Novákem, IČO 12345678, bytem v Praze, a Annou Dvořákovou, IČO 87654321, bytem v Brně.

Přečtetě si také: Jak připravit zemědělský pozemek na pacht (pronájem): Jednoduchý průvodce

Popis pachtovaného majetku

Ze smlouvy musí být jasné, o jaký majetek se jedná. Pachtovaný majetek je předmětem smlouvy a musí být uvedeny všechny specifické údaje o něm, tedy parcelní číslo, výměra, umístění a další relevantní informace (např. budovy, zařízení). Je dobré uvést aktuální stav při předávání pozemku i s předávacím protokolem a fotografiemi. Nezaškodí ani odborná analýza půdy. Kromě toho je dobré uvést také druh využití zemědělského pozemku.

Například: Předmětem této smlouvy je pachtovaná parcela č. 45, o výměře 10 hektarů, nacházející se v katastrálním území Vesnice, zahrnující stodolu a zavlažovací systém.

Doba trvání pachtu a pachtovné

Pachtovní smlouvu obvykle poskytuje propachtovatel na dobu určitou nebo neurčitou. A protože propachtovatel neposkytuje půdu zdarma, je dobré uvést ve smlouvě také to, jakým způsobem bude placeno pachtovné a v jaké výši.

Obvykle se cena pohybuje od 3 500 Kč do 12 000 Kč za 1 ha / rok. Pachtovné může být ale placeno též v naturáliích – což je důležité ve smlouvě uvést. Pachtovné může být placeno jednou za rok nebo třeba jednou za půl roku, záleží na domluvě obou stran. I toto je třeba přesně uvést.

Například: Pachtovní období začíná 1. října 2024 a končí 30. září 2025. Pachtovné je stanoveno na 50 000 Kč ročně, splatné do 30. září každého roku.

Stále si nevíte rady? Poskytujeme kompletní službu pro majitele zemědělských pozemků. Od výběru vhodného zemědělského subjektu k propachtování, po vytvoření neprůstřelné pachtovní smlouvy a dohlédnutí, aby vše proběhlo k oboustranné spokojenosti! Jak to funguje?

Práva a povinnosti stran

Práva a povinnosti mají obě strany – jak pachtýř, tak propachtovatel. A je vhodné je co nejpodrobněji uvést. Pachtýř má povinnost udržovat půdu a inventář v dobrém stavu, naopak má právo užívat majetek propachtovatele. Propachtovatel má právo kontrolovat využívání svého majetku, povinnost umožnit řádné užívání své zemědělské půdy.

V každé dobře sepsané smlouvě by neměly chybět tyto body:

1. Inflační doložka: Pachtovné není fixní na 10 let. Trvejte na automatickém navyšování o roční míru inflace vyhlášenou ČSÚ, jinak reálná hodnota vašich peněz klesne.
2. Zákaz podpachtování: Bez vašeho výslovného souhlasu by pachtýř neměl pole přenechat třetí straně. Mějte kontrolu nad tím, kdo na vaší půdě skutečně hospodaří.
3. Péče o půdu (bonita): Smlouva by měla obsahovat závazek, že pachtýř nebude půdu vyčerpávat a bude dodržovat zásady správné zemědělské praxe (např. vápnění, organické hnojení).

Daň z nemovitých věcí a další poplatky

Jednou z často opomíjených, ale důležitých náležitostí pachtovní smlouvy je ujednání o tom, kdo hradí daň z nemovitých věcí. Přestože ze zákona je poplatníkem vždy vlastník pozemku (tedy propachtovatel), strany se mohou dohodnout, že tuto daň bude za něj hradit pachtýř. Pokud to ve smlouvě není výslovně uvedeno, může později dojít ke zbytečným sporům.

Kromě daně z nemovitostí mohou s pozemky souviset i další platby. Jedná se o místní poplatky nebo odvody za odnětí půdy ze zemědělského půdního fondu. I u těchto plateb je vhodné ve smlouvě jasně stanovit, kdo je hradí.

Výše daně z nemovitých věcí se u zemědělské půdy odvíjí od průměrné ceny půdy v daném katastrálním území. Orientačně se pohybuje v řádu desítek až stovek korun za ha/rok, což při větších výměrách může představovat nezanedbatelnou částku.

Ujednání o ukončení pachtu

Kromě určení doby trvání pachtu je vhodné určit, za jakých podmínek může dojít k jeho (předčasnému) ukončení. Standardní výpovědní lhůta u smlouvy sjednané na dobu neurčitou je 12 měsíců (§2347 OZ). Smlouvy na dobu určitou lze vypovědět jen z důvodů uvedených ve smlouvě nebo ve zvláštních zákonných situacích. Důvody, za jakých může dojít k ukončení smlouvy, by měly být vypsány, stejně jako postupy při ukončení pachtu.

Více informací o ukončení pachtovní smlouvy jsme napsali v článku: Na co si dát pozor při ukončení pronájmu (pachtu) zemědělské půdy.

Při ukončení pachtu si dejte pozor na zemědělský pachtovní rok, který se neřídí klasickým kalendářním rokem, ale končí 30. září.

Stanovte si podmínky pachtovní smlouvy co nejpřesněji

V zákonech obvykle platí to, že co není zakázáno, je dovoleno. Proto je dobré stanovit si co nejpřesněji podmínky užívání zemědělské půdy. Závěr každé pachtovní smlouvy by měl být věnován souhlasu, že obě strany si důkladně smlouvu přečetly a jsou si tedy vědomy svých práv i povinností.

Výstupní checklist. V pachtovní smlouvě mám:

• Identifikace stran: jméno, IČO, adresa, kontaktní údaje, bankovní účet propachtovatele.
• Popis pozemků: parcelní číslo, výměra, katastrální území, list vlastnictví.
• Doba trvání: určitá/neurčitá, pachtovní rok (1. 10. – 30. 9.).
• Pachtovné: výše, splatnost, způsob úhrady, úrok z prodlení.
• Inflační doložka: automatické navyšování dle ČSÚ.
• Daně a poplatky: kdo hradí daň z nemovitých věcí.
• Povinnosti pachtýře: zákaz podpachtování, péče o půdu (bonita), pojištění úrody.
• Ukončení pachtu: výpovědní lhůty, vypořádání při skončení (zhodnocení/znehodnocení).
• Přílohy a podpisy: předávací protokol s fotodokumentací, podpisy obou stran.

Vzor pachtovní smlouvy ke stažení

Stáhněte si vzorovou pachtovní smlouvu: Stáhnout. Tato pachtovní smlouva je pouze informační, před použitím smlouvu konzultujte se svým právníkem.