Dědická daň a zemědělská půda

Zdědili jste zemědělskou půdu a hlavou vám běží jednoduchá otázka: kolik z toho musím zaplatit státu? Dobrá zpráva je, že dědická daň se v Česku od roku 2014 neplatí. Tím to ale nekončí. Zděděný pozemek sice získáte bez daně z nabytí, jenže další povinnosti už se vás týkají.

Dědická daň se od roku 2014 neplatí

Do roku 2014 se dědictví zdaňovalo podle zákona č. 357/1992 Sb. Přímí příbuzní byli osvobozeni, ale vzdálenější příbuzní a cizí osoby platili až 20 % z hodnoty dědictví. Dnes je bezúplatné nabytí majetku dědictvím sice teoreticky zahrnuto pod daň z příjmů (§ 4a písm. a) ZDP), ovšem je kompletně osvobozeno.

Tím ale daňové povinnosti spojené se zděděnou půdou nekončí. Spíše naopak, teprve začínají.

Daň z nemovitých věcí

Jakmile se z vás stane vlastník zemědělské půdy, automaticky se z vás stává i poplatník daně z nemovitých věcí podle zákona č. 338/1992 Sb. Platí ji každý vlastník bez výjimky. Nezáleží na tom, jestli na poli hospodaříte, máte ho propachtované, nebo tam roste jen tráva.

Rozhodující datum pro platbu daně je právní moc usnesení soudu o dědictví, nikoli datum úmrtí zůstavitele. Pokud zůstavitel zemřel v březnu 2025 a dědické řízení skončilo pravomocně v říjnu 2025, jste povinni podat přiznání k dani z nemovitých věcí do 31. ledna 2026. Daň se tedy platí od roku následujícího po nabytí vlastnictví.

Jak přihlásit zděděnou půdu na finančním úřadu

Přiznání podáváte na finanční úřad příslušný podle polohy pozemku, nikoliv podle vašeho bydliště. Pokud zdědíte pozemky ve třech různých katastrálních územích spadajících pod různé finanční úřady, podáváte přiznání na každém z nich zvlášť. V praxi to ale většina okresů řeší jedním územním pracovištěm.

K přiznání potřebujete pravomocné usnesení o dědictví a výpis z katastru nemovitostí, kde už jste zapsaní jako vlastník. Formulář je dostupný na webu Finanční správy ČR a vyplnění zabere u jednoho pozemku asi patnáct minut. Pokud zůstavitel daň z nemovitosti platil a vy jste jediný dědic, finanční úřad vás někdy osloví sám, ale spoléhat se na to nedoporučujeme.

Kolik zaplatíte?

U zemědělské půdy se výše daně odvíjí od průměrné ceny přiřazené ke konkrétní parcele. Sazba pro ornou půdu, chmelnice, vinice a ovocné sady je definována okolo 1,35 %, pro trvalé travní porosty je to 0,35 %.

Pokud půdu zdědilo více dědiců do spoluvlastnictví, podává přiznání a platí daň jeden z nich jako společný zástupce, nebo si povinnost rozdělí podle podílů.

Zdanění příjmů z pachtu zděděné půdy

Většina dědiců zemědělskou půdu neobhospodařuje sama. Typicky ji propachtují zemědělci, který na ní poté hospodaří. Pachtovné spadá pod § 9 zákona č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů, tedy do kategorie příjmů z nájmu (zákon používá pro pacht i nájem stejné daňové ustanovení). Sazba daně z příjmu fyzických osob činí 15 % ze základu daně, u příjmů přesahujících 36násobek průměrné mzdy pak 23 %.

Paušální výdaje, nebo skutečné náklady?

Jako vlastník propachtované půdy máte dvě možnosti, jak stanovit základ daně:

• Paušální výdaje: Odečtete 30 % z příjmů bez nutnosti dokládat jednotlivé výdaje.
• Skutečné náklady: Vyplatí se jen pokud do půdy investujete (odvodnění, přístupové cesty nebo odstranění ekologické zátěže).

Pokud jste zaměstnanec a vaše roční příjmy z pachtu (§ 9 ZDP) nepřesáhnou 20 000 Kč, nemusíte kvůli nim podávat daňové přiznání. Můžete požádat zaměstnavatele o roční zúčtování daně. Příjmy z pachtu do něj ale zaměstnavatel nezahrnuje, jednoduše zůstávají nezdaněny. Pokud tyto příjmy překročí 20 000 Kč ročně, musíte podat vlastní daňové přiznání, ve kterém uvedete jak příjmy ze zaměstnání, tak příjmy z pachtu.

Důležitá výhoda: Příjmy z pachtu zdaňované podle § 9 ZDP nepodléhají odvodům na sociální ani zdravotní pojištění, bez ohledu na jejich výši. Platíte z nich pouze daň z příjmu. Pokud jste zaměstnanec, máte pojistný vztah vyřešený prostřednictvím zaměstnání. Pokud nejste zaměstnanec ani OSVČ a příjmy z pachtu jsou vaším jediným příjmem, jste z hlediska zdravotního pojištění považováni za osobu bez zdanitelných příjmů (OBZP) a musíte si zdravotní pojištění platit sami v zákonem stanovené výši.

Prodej zděděné půdy

Ne každý si chce zděděnou půdu nechat. Někdo potřebuje hotovost, jiný k ní prostě nemá vztah. Jenže ve chvíli, kdy ji prodáte, vstupuje do hry daň z příjmu z prodeje nemovitosti. A tady už rozhoduje takzvaný časový test. Tedy jak dlouho byla nemovitost ve vlastnictví, než došlo k prodeji.

Pravidla časového testu

Zákon rozlišuje dvě situace podle data nabytí nemovitosti. U pozemků nabytých do 31.12. 2020 platí časový test 5 let. Pokud mezi nabytím a prodejem uplynulo více než 5 let, příjem z prodeje je osvobozen od daně z příjmu. U pozemků nabytých od 1.1. 2021 se test prodloužil na 10 let.

Pro dědice je klíčové ustanovení § 4 odst. 1 písm. b) zákona o daních z příjmů. Dědíte-li v přímé příbuzenské linii (od rodiče, prarodiče), započítává se do časového testu i doba, po kterou pozemek vlastnil zůstavitel. Pokud zdědíte půdu po otci, který ji koupil před 15 lety, splníte test okamžitě.

Pokud ale dědíte po strýci, bratranci nebo nepříbuzné osobě, doba vlastnictví zůstavitele se nezapočítává a časový test běží od data nabytí vámi.

Co když časový test nesplníte?

Prodáte-li zděděnou půdu před uplynutím časového testu, příjem z prodeje podléhá dani z příjmu ve výši 15 % (resp. 23 % u vysokých příjmů). Základem daně je rozdíl mezi prodejní cenou a cenou, za kterou nemovitost nabyl zůstavitel, případně cenou zjištěnou znaleckým posudkem ke dni nabytí dědictví. K tomu si můžete odečíst prokazatelné výdaje spojené s prodejem, jako jsou provizi realitní kanceláře, znalecký posudek, náklady na geometrický plán.

Pokud nemáte doklad o původní pořizovací ceně (což u starších rodinných pozemků bývá běžné), nechte si zpracovat znalecký posudek nebo odhad k datu úmrtí zůstavitele. Náklady na posudek se vám vrátí v daňové úspoře.

Kolik reálně zaplatíte

Daň z nemovitých věcí: Pan Dvořák podá přiznání k dani z nemovitosti do 31.ledna 2026. Roční daň za 8 ha orné půdy v této lokalitě vychází přibližně na 12 960 Kč.

Daň z příjmu z pachtu: Roční příjem z pachtu činí 8 × 4 000 = 32 000 Kč. Protože příjem přesahuje 20 000 Kč, musí pan Dvořák podat vlastní daňové přiznání. Uplatní paušální výdaje 30 %, tedy 9 600 Kč. Základ daně: 22 400 Kč. Daň 15 % = 3 360 Kč. Sociální ani zdravotní pojištění z pachtovného neplatí.

Pan Dvořák tedy z 32 000 Kč ročního pachtovného odvede státu zhruba 16 320 Kč a zbývá mu přes 15 000 Kč čistého. Není to závratná suma, ale za půdu, o kterou se aktivně nestará, je to stabilní pasivní příjem. A pokud by se rozhodl půdu prodat? Matka ji vlastnila od roku 2005, tedy více než 10 let. Časový test je splněn, příjem z prodeje by byl osvobozen od daně.