Spoluvlastnictví zděděné zemědělské půdy

Když v rodině někdo odejde, málokdo má chuť hned řešit paragrafy. Jenže realita je taková, že po dědickém řízení se na listu vlastnictví může objevit více jmen a každý má jinou představu jak s nabytou půdou hospodařit. Jeden chce prodávat, druhý nechce nic řešit, třetí má pocit, že dostává málo. Ukážeme si, jaká máte práva a jak případně celou situaci můžete řešit.

Jak při dědění vzniká spoluvlastnictví

Když zemědělský pozemek zdědí více dědiců, často vznikne první omyl. Mnozí si myslí, že každý „dostal svůj kus pole“. Jenže tak to nefunguje. Každý dědic získá takzvaný ideální podíl na celém pozemku. Tedy například jednu třetinu nebo jednu čtvrtinu. Podle § 1115 občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.) se jedná o podílové spoluvlastnictví, kde každý spoluvlastník má práva a povinnosti k celé věci.

Velikost podílu určuje dědické řízení. Notář v usnesení o dědictví stanoví, komu připadne jaký podíl. Děje se tak buď podle závěti, dědické smlouvy, nebo zákonné dědické posloupnosti. U zemědělské půdy se spoluvlastnictví typicky objevuje ve dvou situacích:

• Zemřelý vlastnil pozemek sám a zdědí ho několik potomků.
• Půda byla ve spoluvlastnictví (třeba manželů) a dědický podíl jednoho z nich se dále štěpí mezi jeho dědice.

Co je ideální podíl?

Podílový spoluvlastník nemůže ukázat na mapu a říct „tohle je moje třetina“. Všichni vlastní celý pozemek společně, jen s různou mírou podílu na právech a povinnostech. Právě tato abstraktní povaha je zdrojem většiny sporů mezi dědici.

Práva a povinnosti spoluvlastníků

Občanský zákoník v § 1115-1157 stanoví poměrně detailní pravidla, jak mají spoluvlastníci nakládat se společnou věcí. Pro vlastníky zemědělské půdy mají klíčový význam tři oblasti: správa společného pozemku, hospodářský výnos a rozhodování o nakládání s pozemkem.

Správa a rozhodování

Zákon rozlišuje tři úrovně správy a rozhodování:

Rozdělení výnosů

Pachtovné, případně jiné výnosy z půdy, se dělí mezi spoluvlastníky podle velikosti jejich podílů (§ 1122 OZ). Totéž platí pro náklady jako jsou daň z nemovitých věcí, náklady na geodetické práce nebo poplatky za výpisy z katastru nemovitostí hradí spoluvlastníci poměrně. Pokud jeden z nich platí víc, má právo požadovat náhradu od ostatních.

Jak propachtovat půdu s více spoluvlastníky

Propachtovat pole je dnes asi nejběžnější cesta, jak ze zděděné půdy mít pravidelný příjem a přitom se nepouštět do vlastního hospodaření. U jednoho vlastníka je to jednoduché. U spoluvlastněné půdy ale vyvstává praktická otázka: kdo smlouvu podepisuje a čí souhlas potřebujete?

Tip: Pokud zvažujete prodej nebo pacht, je rozumné nejprve zjistit aktuální ceny pachtu ve vašem regionu, abyste měli reálná čísla pro vyjednávání s ostatními spoluvlastníky.

Předkupní právo spoluvlastníka

Otázka předkupního práva patří k nejčastějším dotazům spoluvlastníků zděděné zemědělské půdy. Právní úprava prošla od roku 2014 výrazným vývojem a mnoho vlastníků vychází ze zastaralých informací.

Od 1.7. 2020 platí novela občanského zákoníku provedená zákonem č. 163/2020 Sb., která zákonné předkupní právo spoluvlastníků výrazně omezila. Předkupní právo dnes existuje pouze v případě, že spoluvlastnictví vzniklo způsobem, který spoluvlastníci nemohli ovlivnit. Typicky právě děděním.

Od novely zákonem č. 163/2020 Sb. platí předkupní právo pouze 6 měsíců od vzniku spoluvlastnictví děděním. Po uplynutí lhůty můžete podíl prodat komukoliv bez nabídky ostatním.

Předkupní právo se neuplatní při převodu na osoby blízké (manžela, rodiče, sourozence, děti) a to ani v průběhu šestiměsíční lhůty. Rovněž neplatí, pokud spoluvlastník svůj podíl daruje.

Spoluvlastníci, kteří nechtějí čekat, mohou předkupní právo vyřešit tím, že se ho vzdají. Stačí písemné prohlášení s úředně ověřeným podpisem.

Jak se dohodnout na správě zděděné půdy

Právní pravidla jsou jedna věc. Praxe ukazuje, že úspěšná správa spoluvlastněné zemědělské půdy závisí především na komunikaci mezi dědici. Rodiny, které si hned na začátku jasně nastaví pravidla, řeší problémy mnohonásobně méně než ty, které nechají věci „nějak plynout“.

Dobře funguje jednoduchá písemná dohoda spoluvlastníků o správě společné věci podle § 1139 občanského zákoníku. Nemusí to být notářský zápis. Stačí srozumitelná smlouva, kde si jasně upravíte:

• Kdo je jednatel (podepisuje pachtovní smlouvy, komunikuje s katastrálním úřadem).
• Jak se bude rozdělovat pachtovné (poměr podílů, čísla účtů).
• Kdo a jak hradí náklady (typicky daň z nemovitých věcí).
• Jak se budou řešit případné spory (mediace, hlasování, rozhodčí řízení).

Tato dohoda může upravit správu odlišně od zákonného režimu. Spoluvlastníci si mohou například stanovit, že rozhodnutí o propachtování vyžaduje jednomyslnost, i když zákon by pro běžnou správu umožnil přehlasování. Dohodu doporučujeme uzavřít co nejdříve po skončení dědického řízení. Ideálně ještě než začnete jednat se zemědělci.

Jeden ze spoluvlastníků může být pověřen výkonem správy. Správce pak jedná jménem všech, inkasuje pachtovné a rozúčtovává ho. Odměna správce, pokud si ji spoluvlastníci sjednají, se obvykle pohybuje kolem 5-10 % z vybraného pachtovného.

Rozdělení pozemku mezi dědice

Když se spoluvlastníci shodnou, že každý chce hospodařit (nebo pronajímat) samostatně, připadá v úvahu reálné rozdělení pozemku. To znamená fyzické rozparcelování jednoho velkého pozemku na menší části odpovídající podílům jednotlivých dědiců.

Postup rozdělení krok za krokem

Odkup podílu od ostatních dědiců

Často nejjednodušší řešením je odkup. Jeden z dědiců odkoupí podíly ostatních a stane se výlučným vlastníkem. Odpadá tak nutnost dohadovat se o správě, pachtovném i veškerém dalším rozhodování.

Cena podílu by měla vycházet z tržní hodnoty pozemku, nikoli z úřední ceny (ta bývá výrazně nižší). Tržní cenu zemědělské půdy ovlivňuje řada faktorů: lokalita, bonita půdy vyjádřená kódem BPEJ, výměra, tvar parcely, přístupnost a aktuální tržní poptávka. V roce 2026 se průměrné ceny orné půdy v ČR pohybovaly mezi 25-45 Kč/m² podle regionu, u nejbonitnějších pozemků na jižní Moravě nebo v Polabí i přes 70 Kč/m².

Pro stanovení férové ceny doporučujeme nechat vypracovat znalecký posudek. Náklady na posudek se pohybují kolem 3 000–8 000 Kč.

Smlouvu o převodu podílu je nutné uzavřít písemně s úředně ověřenými podpisy a nechat vložit změnu do katastru nemovitostí. Poplatek za návrh na vklad do katastru je 2 000 Kč. Prodávající musí příjem z prodeje zahrnout do daňového přiznání, pokud nesplní podmínky pro osvobození podle § 4 zákona o daních z příjmů (typicky vlastnictví déle než 10 let u nemovitostí nabytých po 1.1. 2021, respektive 5 let u nemovitostí nabytých dříve). U zděděných nemovitostí se do této doby započítává i doba vlastnictví zůstavitele, takže pokud například otec vlastnil pozemek 30 let, dědic může podíl prodat bez daně i krátce po dědickém řízení.

Soudní vypořádání spoluvlastnictví

Někdy dohoda prostě není možná. Sourozenec nekomunikuje, spoluvlastník žijící v zahraničí nereaguje na dopisy, nebo se představy o ceně natolik rozcházejí, že vyjednávání nemá smysl. V takovém případě může kterýkoli spoluvlastník podat žalobu na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví podle § 1140 a násl. občanského zákoníku.

Soud postupuje podle zákonné hierarchie způsobů vypořádání:

1. Reálné rozdělení věci: Pokud je to technicky možné a účelné. U zemědělské půdy to obvykle možné je, ale soud zvažuje, zda rozdělením nevzniknou hospodářsky nevyužitelné parcely.
2. Přikázání pozemku jednomu ze spoluvlastníků: Vzniká povinnost vyplatit ostatní. Soud zohledňuje, kdo má k pozemku nejbližší vztah. Například kdo na něm hospodaří nebo kdo bydlí v blízkosti.
3. Nařízení prodeje: Jedná se o krajní variantu. Pozemek je prodán ve veřejné dražbě a rozdělí se výtěžek.

Před podáním žaloby může pomoci mediace. Mediátor nemá pravomoc rozhodnout, ale pomáhá stranám najít kompromis. Náklady na mediaci se obvykle pohybují kolem 1 000-2 500 Kč za hodinu, přičemž celý proces zabere zpravidla 2-5 sezení. V porovnání s náklady soudního řízení jde o zlomek.