Jak počítáme ceny pachtovného

Základ výpočtu – úřední ceny a výrobní oblasti

Základní hladina pachtovného každého katastrálního území vychází z průměrné základní ceny zemědělských pozemků podle vyhlášky č. 298/2014 Sb., ve znění vyhlášky č. 383/2025 Sb. (účinné od 1. 1. 2026), a z procentní sazby výrobní oblasti podle vyhlášky č. 352/2025 Sb. (kukuřičná 4 %, řepařská 3,6 %, bramborářská 5,4 %, bramborářsko-ovesná 6,5 %, horská 12,5 %). Pro horskou oblast platí strop 6 564 Kč/ha/rok.

Korekce: tržní rozpětí a místní podmínky

Na tento základ aplikujeme tržní rozpětí 0,85–1,35násobku základu (sazby vyhlášky odpovídají hladině pachtu státní půdy, trh kolem ní osciluje podle místní poptávky) a šest korekcí podle měřitelných místních podmínek. Každá korekce má pevný strop, aby sama o sobě výsledek nezkreslila:

• Konkurence hospodářů (±15 %) — z veřejného exportu registru LPIS: v územích s vysokou koncentrací hospodářů (Herfindahlův–Hirschmanův index nad 0,5) rozpětí snižujeme, v územích se čtyřmi a více hospodáři a nízkou koncentrací (HHI pod 0,25) zvyšujeme — kde si o půdu konkuruje víc zájemců, platí se víc.
• Velikost půdních bloků (±5 %) — velké scelené bloky (LPIS) se obhospodařují levněji, drobná roztroušená držba znamená vyšší náklady hospodáře.
• Velikost hospodařících podniků (±4 %) — větší zemědělské podniky platí podle šetření FADN/ÚZEI v průměru vyšší nájemné než drobní hospodáři.
• Oblasti s přírodním znevýhodněním ANC (−5 %) — katastrální území úředně vymezená nařízením vlády č. 43/2018 Sb. mají nižší produkční potenciál.
• Rozdrobenost vlastnictví (−3 %) — kde je orná půda rozdělená na neobvykle malé parcely mnoha vlastníků (statistiky katastru ČÚZK), rostou hospodáři transakční náklady.
• Nevyužitá půda (−3 %) — kde významnou část evidované zemědělské půdy nikdo neobhospodařuje (porovnání katastru s LPIS), je poptávka po pachtu slabší.

Pro trvalé travní porosty uvádíme 60–75 % hodnoty orné půdy. Okresní hodnoty jsou váženým průměrem katastrálních území přes výměru evidovanou v LPIS.

Zpřesnění podle bonity půdy (BPEJ)

Od roku 2026 základ výpočtu zpřesňujeme pomocí vážené úřední ceny BPEJ skutečně obhospodařované půdy: pro každé katastrální území vážíme úřední ceny bonitovaných půdně ekologických jednotek podle vyhlášky č. 441/2013 Sb. (příloha č. 4) výměrou dílů půdních bloků evidovaných v LPIS. Základ tak odráží kvalitu půdy, která se v daném území reálně obhospodařuje. Tam, kde BPEJ data nejsou k dispozici, používáme jako zálohu průměrnou základní cenu katastrálního území podle vyhlášky č. 298/2014 Sb.

Kalibrace na realizované nájemné (ÚZEI/FADN)

Od roku 2026 hodnoty navíc kalibrujeme na realizované nájemné, a to zvlášť pro každou výrobní oblast: vážený průměr pachtovného za ornou půdu v každé oblasti přeškálujeme tak, aby odpovídal skutečně realizovanému nájemnému podle Ústavu zemědělské ekonomiky a informací (ÚZEI) — Situační a výhledová zpráva Půda 2024, data FADN za rok 2022, doplněná o doložený meziroční růst dle Zprávy o stavu zemědělství ČR (celostátní kotva 4 341 Kč/ha na úrovni roku 2023 — vědomě konzervativní, rozklad po oblastech dle FADN). Prostorové rozlišení (rozdíly mezi katastrálními územími uvnitř oblasti) přitom zůstává odvozené z úředních cen BPEJ a místních korekcí; kalibrace upravuje pouze absolutní hladinu, nikoli vzájemné poměry mezi lokalitami.

Zdroje dat

Zdroje dat: vyhláška č. 298/2014 Sb., vyhláška č. 352/2025 Sb., vyhláška č. 441/2013 Sb., nařízení vlády č. 43/2018 Sb. (ANC), Situační a výhledová zpráva Půda 2024 (ÚZEI, MZe), veřejný export LPIS (MZe), Úhrnné hodnoty druhů pozemků a hranice okresů RÚIAN (ČÚZK), číselníky ČSÚ.

Konkrétní hodnoty podle krajů a okresů najdete na stránce Ceny pachtu zemědělské půdy.