Je těžší udržet stávající pacht, nebo hledat nové příležitosti?

Řešíte, zda udržet stávající pacht za rozumných podmínek, nebo se poohlédnout po nové půdě, na které byste mohli rozšířit hospodaření? Pro pachtýře to jsou dvě nejčastější otázky a každá má jinou povahu. Jedna představuje vyjednávání o ceně pachtovného a hlídání lhůt, druhá je závislá na konkurenci v okolí a dobrých vztazích pro získávání nové půdy.

Která z nich je těžší? Data i zkušenost ukazují, že shánění nové půdy je dnes obecně náročnější, hlavně kvůli zvyšující se ceně pachtovného a konkurenci.

Proč se stávající pacht neudrží sám

Udržet stávající pacht vypadá na první pohled jako ta nejmenší starost. Smlouva běží, s majitelem vycházíte dobře a půdu máte jistou na roky dopředu. Jenže právě tenhle pocit bezpečí bývá past. Žádný pacht netrvá věčně, obzvlášť když stojí na chatrných podmínkách nebo když si vlastník spočítá, že by jinde dostal víc.

Hlavním hybatelem změn jsou peníze a neúprosná ekonomická realita. Vlastníci půdy mají dnes k tlaku na pachtýře silné důvody. Daň z nemovitosti od roku 2024 drasticky stoupla (v průměru o 80 %) a v kombinaci s inflací logicky chtějí tyto zvýšené náklady přenést dál. Pachtovné tak plošně roste a pachtýři v posledních letech připlácejí v mnoha případech i o tisíc korun za hektar více než dříve.

Do hry navíc vstupuje historický dluh. Každá druhá pachtovní smlouva v Česku je starší než deset let. Polovina pozemků je tak blokována za podmínek, které by dnes už nikdo nepodepsal - s nízkým pachtovným, bez inflačních doložek a se slabými závazky. Pokud na takové výhodné smlouvě sedíte, je jen otázkou času, kdy vás vlastník osloví s požadavkem na opětovné jednání.

Udržet stávající pacht tedy v praxi znamená neustále sledovat trh a flexibilně dorovnávat nabídky konkurence, které se v úrodných oblastech běžně pohybují mezi 4 000 až 10 000 Kč za hektar.

Když půdu odkoupí někdo jiný

Tohle pachtýře často vyděsí, ale skutečnost je složitější, než se obecně říká. Pokud vlastník půdu odprodá, pachtovní smlouva nezaniká a přechází na nového majitele za stejných podmínek. Záleží ale na dvou věcech. První je typ smlouvy:

• U smlouvy na dobu určitou musí nový vlastník sjednanou dobu dodržet a vypovědět ji může jen z důvodů ujednaných ve smlouvě nebo v zákoně.
• U smlouvy na dobu neurčitou ji ale může vypovědět ve dvanáctiměsíční lhůtě ke konci pachtovního roku i bez udání důvodu, úplně stejně jako to mohl udělat původní vlastník, smlouva platí dál. Nový majitel musí dodržet stejná pravidla jako jeho předchůdce.

Klíčová ochrana: Pokud pacht není zapsaný v katastru nemovitostí a nový majitel neměl rozumný důvod tušit, že je pozemek propachtovaný, může smlouvu vypovědět do tří měsíců od chvíle, kdy se o pachtu dozvěděl. Proto si nechte pacht zapsat do katastru, a to na návrh vlastníka nebo se souhlasem vlastníka i jako pachtýř. Zápis je nejsilnější obrana proti tomu, aby vás nový vlastník vystrnadil z půdy.

Realita bývá i tak méně idylická. Nový majitel půdu často kupoval s nějakým záměrem. Doporučujeme s ním navázat kontakt sami, ihned jak se o změně dozvíte. Z naší zkušenosti platí, že pachtýř, který se ozve první a chová se férově, má lepší pozici než ten, který čeká, až se ozve protistrana. Celé téma rozebíráme v článku o tom, jestli pacht přechází při prodeji na nového vlastníka.

Nezapomínejme ani na dotace. Kdo má půdu vedenou v LPIS, čerpá na ni přímé platby i ekoschémata, a právě přepis uživatele v LPIS bývá po změně majitele větší bitva než samotné pachtovné. Ohlídejte si, že zápis v LPIS odpovídá platné smlouvě, jinak můžete o dotaci na danou půdu přijít, i když na něm dál hospodaříte.

Nová půda: drahá a nedostupná

Zatímco udržet stávající pacht vyžaduje hlavně dobrou komunikaci a peníze na dorovnání tržní ceny, shánění nové půdy je dnes v podstatě boj s nulovou nabídkou a bez odborné pomoci se v mnoha případech neobejdete.

Proč je získání nových hektarů tak extrémně náročné?

• Půda prostě není: Přes 70 % zemědělské půdy v Česku už je propachtováno. Volný pozemek na trhu je absolutní výjimka.
• Smlouvy na desítky let: I kdyby vlastník chtěl půdu svěřit vám, často nemůže. Staré pachtovní smlouvy mívají výpovědní lhůty na 10, 15 nebo i 20 let. Půda je zkrátka dlouhodobě zablokovaná.
• Logistická past: Když už na volnou p§du narazíte, často jde o roztroušené, úzké parcely. Půda na druhém konci okresu hospodaření kvůli přejezdům techniky spíše zkomplikuje. Skutečnou hodnotu má jen to, co navazuje na vaše stávající hony.
• Silnější konkurence: Nejste sami, kdo chce růst. O každý volný metr bojujete s velkými zemědělskými holdingy a investičními fondy, které mají úplně jiné finanční možnosti, a také se spekulanty, kteří trh deformují.

Koupit půdu do vlastnictví situaci neřeší. Průměrná cena už překročila 370 000 Kč za hektar a jen z ušetřeného pachtovného se vložené peníze vracejí desítky let. Pro běžné rozšíření produkce je to ekonomicky nerealizovatelné.

Dobré vědět: Kdo na pozemku hospodaří, zjistíte ve veřejném registru půdy LPIS. Stačí zadat parcelní číslo a uvidíte uživatele i to, zda na pozemku čerpá dotace. Pomůže vám to identifikovat, na koho se obrátit, i když je pole zrovna obdělávané někým jiným. Návod najdete v textu Jak používat LPIS krok za krokem.

Nejschůdnější cesta růstu: koupit od propachtovatele

V praxi roste nejvíc pachtýřů ne tím, že najdou volné pole, ale tím, že koupí půdu, kterou už sami obdělávají, jakmile ji vlastník chce prodat. Mají k ní vztah, znají její stav i bonitu a oproti cizímu zájemci mají náskok.

V případě, že váš propachtovatel zvažuje prodej, vyplatí se být první, kdo podá nabídku. Je to dražší než pacht, ale řeší to největší riziko pachtýře naráz: že o půdu, do které roky vkládáte práci i peníze, jednoho dne přijdete. Tuhle cestu volí i řada zkušených hospodářů, pro které je nákup od vlastního propachtovatele přednostní strategií před honbou za novými pozemky.

Přednost pro mladé: jak novela mění pacht státní půdy

Od 1. ledna 2026 platí novela zákona o Státním pozemkovém úřadu, která dává mladým zemědělcům (do 40 let, s praxí/vzděláním a historií podnikání do 5 let) přednostní právo na pacht státní půdy.

Tato příležitost má však přísné limity:

• Přísné podmínky: Uchazeč musí hospodařit v daném nebo sousedním katastru, mít k pozemku přístup a nesmí mít dluhy vůči státu.
• Omezená nabídka: Přednost se týká jen půdy aktuálně volné nebo té, která je propachtovaná na dobu neurčitou alespoň 10 let. Pokud se přihlásí více mladých zájemců, rozhoduje nejvyšší cena.
• Riziko pro stávající pachtýře: Pokud na státní půdě hospodaříte déle než 10 let na dobu neurčitou, může vás mladý zemědělec z pachtu vytlačit, stát vám v takovém případě dá výpověď s roční lhůtou.
• Právní nejistota: Přednostní právo mladých zemědělců je k dnešnímu dni (24. 6. 2026) plně účinné, v Poslanecké sněmovně se však zároveň projednává jeho zúžení, které by výhodu omezilo výhradně na volné pozemky.

Srovnání: kde číhají největší výzvy

Zatímco udržení stávajícího pachtu je především o diplomacii, včasné komunikaci a ochotě dorovnat tržní cenu, získávání nové půdy je tvrdý boj s finanční převahou konkurence a zamčeným trhem.

Hlavní rozdíl je v kontrole, kterou nad situací máte: u vlastních smluv rozhodují vaše kroky, u nové půdy hrají prim okolnosti, které neovlivníte.

Zatímco u vlastních smluv máte výsledek do velké míry ve svých rukách, úspěch při shánění nové půdy závisí na faktorech, které jdou zcela mimo vás. Pohlídat si to, co už máte, je proto vždy snazší a bezpečnější cesta.

Hlas z praxe: co říkají sami zemědělci?

Že nejde o teoretický problém, potvrzují i reakce samotných pachtýřů v anketě na sociálních sítích. Když dostali otázku, zda je pro ně v roce 2026 náročnější udržet stávající pachtovní smlouvy, nebo získávat nové pozemky, většina z nich měla okamžitě jasno: získat cokoliv nového je téměř nemožné.

Z diskuse zemědělců tak jasně vyplývá, že realita současnosti jim nedává na výběr. Zatímco u nových pozemků narážejí na zamčený trh, u těch stávajících musí neustále sahat hlouběji do kapsy, aby o ně nepřišli.

Co si z článku odnést

Ať už jste v pozici zkušeného hospodáře, který brání svá pole před dravou konkurencí, nebo mladého zemědělce s novým přednostním právem na státní půdu, jedna věc zůstává stejná. Trh se zemědělskou půdou je v roce 2026 maximálně zamčený a každý metr čtvereční vyžaduje aktivní obranu, neustálé sledování cen a bezchybnou diplomacii.

Tento extrémní tlak na trhu jasně ukazuje, že pachtýři dnes nemají prostor pro chyby. Každé zaváhání v komunikaci s vlastníkem nebo přehlédnutí termínu může znamenat ztrátu klíčové půdy, kterou pak okamžitě přebere dravější konkurence. Jestli chcete své hospodaření dlouhodobě stabilizovat, bezpečně růst a získat silnější pozici při vyjednávání o půdě, nemusíte na tento náročný boj zůstávat sami.