Vlastníte zemědělskou půdu a máte ji v propachtovanou se zemědělským družstvem? Pak se vás nejspíš dřív nebo později dotkne otázka, jestli je výše pachtovného nastavená rozumně a máte férové podmínky.
Vzhledem k rostoucí inflaci, dynamickému vývoji cen zemědělských komodit a měnícím se tržním podmínkám se pro mnoho majitelů zemědělských pozemků nabízí otázka: jak a kdy zvýšit pachtovné u probíhajících smluv. Pokud máte pocit, že pachtýř platí za vaši půdu příliš málo, je čas jednat.
Pozor! Nepleťe si pojmy pacht a pronájem. Vysvětlujeme v článku: Rozdíl mezi pronájmem zemědělského pozemku a pachtem.
Proč má smysl pachtovné revidovat? Nízké sazby z minulosti
Mnoho starých pachtovních smluv bylo uzavřeno v dobách, kdy byly sazby pachtovného výrazně nižší. Nejsou výjimkou smlouvy s pachtovným okolo 500 Kč/ha/rok. V dnešní době se výše pachtovného pohybuje na daleko vyšších částkách.
Je vhodné požádat pachtýře o navýšení pachtovného na úroveň běžnou v dané lokalitě. Jedná se o férové vůči vám a motivuje to pachtýře k odpovědnému hospodaření s půdou.
Pachtovné je příjmem podle § 9 zákona o daních z příjmů a jak se promítá se do daňového přiznání, proto si dejte pozor, zda zvýšení ceny neovlivní daňovou povinnost zásadním způsobem.
Krok 1: Kontrola aktuálních tržních cen a připravené argumenty
Než zahájíte jednání, potřebujete silné argumenty. Zjistěte si, jaká je obvyklá výše pachtovného ve vašem okolí.
- Ptejte se v okolí: Sousedé, obec nebo místní zemědělci často dají rychlou a překvapivě přesnou představu o tom, jaké pachtovné se u vás běžně platí.
- Sledujte nové smlouvy: U nově uzavíraných pachtů se dnes často objevují částky v řádu několika tisíc korun za hektar a rok, u kvalitní orné půdy i více. Pokud jste výrazně pod tímto rozpětím, je to silný argument ke změně.
- Nezapomínejte na vliv dotací: Zemědělci pobírají na každý hektar vaší půdy tzv. přímé platby (zejména základní podporu příjmu BISS). Tyto dotace, vyplácené státem přes Fond SZIF, mají za cíl zajistit rentabilitu hospodaření. Pokud se zvyšuje celkový objem dotační podpory na plochu, je spravedlivé se o tento výnos podělit formou vyššího pachtovného.
- Opřete se o kvalitu půdy: Bonita půdy (BPEJ) a úřední ceny mohou posloužit jako orientační vodítko. Lepší půda má vyšší hodnotu a tomu by mělo odpovídat i pachtovné. Jakou má vaše půda kvalitu si můžete zjistit online na mapě.
Pokud vaše aktuální pachtovné výrazně zaostává za tržní realitou a bonitou půdy, máte jasný důvod k inicializaci změn.
Krok 2: Přátelské jednání a návrh dodatku
Když máte připravené argumenty, oslovte pachtýře s návrhem na úpravu.
- Formulujte návrh přátelsky: Vysvětlete pachtýři situaci – pachtovné se dlouho nezvyšovalo, ceny vstupů, pozemků i zemědělských produktů rostou.
- Navrhněte rozumnou dohodu: Namísto skokového zvýšení můžete nabídnout například postupné navýšení v průběhu jednoho až dvou let. To pro pachtýře nebude takový šok a ukážete ochotu ke kompromisu.
- Připravte dodatek ke smlouvě: Pokud se dohodnete, připravte krátký dodatek, který jasně stanoví novou výši pachtovného a datum, odkdy platí.
Cílem není konflikt, ale férové nastavení pro obě strany.
Krok 3: Výpověď jako krajní řešení
Co když pachtýř odmítne jakoukoli úpravu? V takové situaci často nezbývá než pohrozit, nebo rovnou podat, výpověď stávající smlouvy. V praxi jde o poměrně silnou páku. Pachtýř většinou nechce přijít o pozemky, do kterých už investoval a se kterými počítá v osevních postupech.
Konkurenční situace na trhu s půdou většinou stávajícího pachtýře donutí přistoupit na rozumný kompromis a navýšení pachtovného.
Důležité: Vlastník musí dodržet zákonnou nebo smluvní výpovědní lhůtu. Po jejím uplynutí však může uzavřít novou smlouvu s jiným zájemcem, který rád zaplatí tržní pachtovné.
Prevence do budoucna: Valorizační doložka
Abyste se v budoucnu vyhnuli situaci, kdy pachtovné neodpovídá realitě, doporučujeme do nových pachtovních smluv zavést tyto body:
- Inflační doložka: Pachtovné se automaticky upraví každý rok v konkrétní měsíc o míru inflace.
- Pravidelná revize: Doložka, která stanovuje, že pachtovné bude revidováno např. každých 5 let dle tržních cen v dané lokalitě.
Dobře nastavené pachtovné by mělo respektovat hodnotu půdy, vaši roli vlastníka i odpovědné hospodaření pachtýře. Je to základ pro spokojenou a dlouhodobou spolupráci.
Vlastníte zemědělskou půdu? Nechte ji propachtovat a vydělávejte bez starostí!
Často kladené otázky
Pokud nemáte ve smlouvě sjednanou automatickou inflační doložku, záleží na typu smlouvy. U smluv na dobu neurčitou lze o změně jednat prakticky kdykoliv (s ohledem na výpovědní lhůty). U smluv na dobu určitou je prostor pro jednání obvykle při jejich prodlužování. Obecně se však doporučuje revidovat výši pachtovného každé 2–3 roky, aby cena odpovídala aktuální tržní situaci a růstu zemědělských dotací.
V takovém případě máte dvě hlavní možnosti. První je argumentace „pachtovným obvyklým“ v daném místě a čase, pokud je vaše cena výrazně nižší. Druhou, radikálnější možností, je podání výpovědi pachtovní smlouvy a nalezení nového pachtýře. Často už jen samotné zahájení jednání s jiným zájemcem přiměje stávajícího zemědělce k přijatelnější nabídce.
Inflační doložka je ujednání ve smlouvě, které automaticky upravuje výši pachtovného o roční míru inflace vyhlášenou Českým statistickým úřadem. Je to nejlepší způsob, jak chránit hodnotu vašich peněz v čase, aniž byste museli s pachtýřem každý rok znovu vyjednávat. Pokud ji ve smlouvě nemáte, doporučujeme ji doplnit formou dodatku.
Rozhodně ano. Bonitovaná půdně ekologická jednotka (BPEJ) určuje kvalitu půdy, její úrodnost a tím i úřední cenu. Čím je půda kvalitnější, tím vyšší pachtovné byste měli požadovat.
Ceny se velmi liší podle regionu. Zatímco v méně úrodných nebo podhorských oblastech se pachtovné pohybuje kolem 3 500 – 4 500 Kč za hektar, v nejúrodnějších částech republiky (např. Haná nebo Polabí) není výjimkou pachtovné přesahující 6 000 Kč za hektar. Co ovlivňuje ceny pachtu?
Sdílejte článek se svými přáteli!
