Zvyšování pachtovného: Kdy a jak upravit výši nájmu

Vzhledem k rostoucí inflaci, dynamickému vývoji cen zemědělských komodit a měnícím se tržním podmínkám se pro mnoho majitelů zemědělských pozemků nabízí otázka: jak a kdy zvýšit pachtovné u probíhajících smluv. Pokud máte pocit, že pachtýř platí za vaši půdu příliš málo, je čas jednat.

Proč má smysl pachtovné revidovat? Nízké sazby z minulosti

Mnoho starých pachtovních smluv bylo uzavřeno v dobách, kdy byly sazby pachtovného výrazně nižší. Nejsou výjimkou smlouvy s pachtovným okolo 500 Kč/ha/rok. V dnešní době se výše pachtovného pohybuje na daleko vyšších částkách.

Je vhodné požádat pachtýře o navýšení pachtovného na úroveň běžnou v dané lokalitě. Jedná se o férové vůči vám a motivuje to pachtýře k odpovědnému hospodaření s půdou.

Krok 1: Kontrola aktuálních tržních cen a připravené argumenty

Než zahájíte jednání, potřebujete silné argumenty. Zjistěte si, jaká je obvyklá výše pachtovného ve vašem okolí.

• Ptejte se v okolí: Sousedé, obec nebo místní zemědělci často dají rychlou a překvapivě přesnou představu o tom, jaké pachtovné se u vás běžně platí.
• Sledujte nové smlouvy: U nově uzavíraných pachtů se dnes často objevují částky v řádu několika tisíc korun za hektar a rok, u kvalitní orné půdy i více. Pokud jste výrazně pod tímto rozpětím, je to silný argument ke změně.
• Opřete se o kvalitu půdy: Bonita půdy (BPEJ) a úřední ceny mohou posloužit jako orientační vodítko. Lepší půda má vyšší hodnotu a tomu by mělo odpovídat i pachtovné.

Pokud vaše aktuální pachtovné výrazně zaostává za tržní realitou a bonitou půdy, máte jasný důvod k inicializaci změn.

Krok 2: Přátelské jednání a návrh dodatku

Když máte připravené argumenty, oslovte pachtýře s návrhem na úpravu.

1. Formulujte návrh přátelsky: Vysvětlete pachtýři situaci – pachtovné se dlouho nezvyšovalo, ceny vstupů, pozemků i zemědělských produktů rostou.
2. Navrhněte rozumnou dohodu: Namísto skokového zvýšení můžete nabídnout například postupné navýšení v průběhu jednoho až dvou let. To pro pachtýře nebude takový šok a ukážete ochotu ke kompromisu.
3. Připravte dodatek ke smlouvě: Pokud se dohodnete, připravte krátký dodatek, který jasně stanoví novou výši pachtovného a datum, odkdy platí.

Cílem není konflikt, ale férové nastavení pro obě strany.

Krok 3: Výpověď jako krajní řešení

Co když pachtýř odmítne jakoukoli úpravu? V takové situaci často nezbývá než pohrozit, nebo rovnou podat, výpověď stávající smlouvy. V praxi jde o poměrně silnou páku. Pachtýř většinou nechce přijít o pozemky, do kterých už investoval a se kterými počítá v osevních postupech.

Konkurenční situace na trhu s půdou většinou stávajícího pachtýře donutí přistoupit na rozumný kompromis a navýšení pachtovného.

Důležité: Vlastník musí dodržet zákonnou nebo smluvní výpovědní lhůtu. Po jejím uplynutí však může uzavřít novou smlouvu s jiným zájemcem, který rád zaplatí tržní pachtovné.

Prevence do budoucna: Valorizační doložka

Abyste se v budoucnu vyhnuli situaci, kdy pachtovné neodpovídá realitě, doporučujeme do nových pachtovních smluv zavést tyto body:

• Inflační doložka: Pachtovné se automaticky upraví každý rok o míru inflace.
• Pravidelná revize: Doložka, která stanovuje, že pachtovné bude revidováno např. každých 5 let dle tržních cen v dané lokalitě.

Dobře nastavené pachtovné by mělo respektovat hodnotu půdy, vaši roli vlastníka i odpovědné hospodaření pachtýře. Je to základ pro spokojenou a dlouhodobou spolupráci.