Pachtovní smlouva na 5, nebo 15 let? Jak délka ovlivní pachtovné

Zemědělec vám často nabídne vyšší pachtovné, pokud podepíšete na deset nebo patnáct let místo obvyklých pěti. V praxi se setkáváme s přirážkou kolem 10 až 25 %. Zní to jako výhra, ale… dlouhodobý pacht cenu zafixuje na celou dekádu a půl. Bez inflační doložky vás bonus přestane chránit už od šestého roku a kolem desátého roku začnete celkově prodělávat. Při inflaci 3,5 % ročně klesne reálná hodnota fixní částky za patnáct let o víc než 40 %.

Níže najdete srovnání tří variant na konkrétních číslech, propočet, kdy se bonus přestane vyplácet a výčet doložek, bez kterých patnáctiletý závazek nepodepisujte.

Co získáte a co ztratíte u pěti let, patnácti let a doby neurčité

Investiční úvěry banky často podmiňují právě dlouhou pachtovní smlouvou. Zemědělec bez ní těžko dokládá, že bude mít pozemek k dispozici dost dlouho na to, aby se mu investice do modernizace vrátila.

Nižší prodejní cena vzniká proto, že pacht přechází na kupujícího i po prodeji pozemku, o čemž píšeme podrobněji v článku Přechází pacht půdy při prodeji na nového vlastníka?. Kupující nemůže na půdě sám hospodařit a nemá jak smlouvu jednostranně ukončit, proto za takové pole nabídne míň.

Kolik reálně vydělá vyšší pachtovné za patnáct let?

Při výpočtu dlouhodobého pachtu je potřeba zohlednit dvě odlišné věci: pokles kupní síly peněz a růst tržního pachtovného.

Pachtovné 4 500 Kč/ha zafixované na patnáct let má při inflaci 3,5 % ročně po deseti letech reálnou hodnotu asi 3 190 Kč, po patnácti zhruba 2 685 Kč. Smlouvy uzavřené mezi lety 2010 a 2015 bez inflační doložky dnes kvůli inflaci generují výrazně nižší reálný výnos. Kdo tehdy podepsal fix na 1 200 až 1 800 Kč/ha, dnes bere zlomek toho, co je v jeho katastru běžné.

Tržní pachtovné v Česku navíc v posledních letech rostlo rychleji než ceny v obchodech. V modelu níže počítáme s růstem 5,5 % ročně. Vezměte startovací cenu 4 500 Kč/ha. Pachtýř nabídne patnáctiprocentní bonus, tedy 5 175 Kč/ha na patnáct let. Srovnejte tři varianty: patnáct let bez jakékoli doložky, patnáct let s inflační doložkou a pětiletou smlouvu, kterou po každých pěti letech uzavřete znovu za tržní cenu.

Pětiletá smlouva obnovovaná za tržní cenu vydělává ročně víc už od šestého roku. Náskok, který si bonus vybudoval v prvních pěti letech, ale dožene až kolem desátého roku, a za zbývajících pět let ho předběhne o téměř 13 000 Kč/ha. Kdy přesně se to zlomí, záleží na tom, jak rychle cena ve vašem okrese poroste.

Nejlépe ze všech tří variant vychází ta poslední: patnáct let, vyšší pachtovné díky bonusu a k tomu inflační doložka, která každý rok částku zvedne o inflaci. Za patnáct let vynese skoro 100 000 Kč/ha, tedy o necelých 10 000 Kč víc než pětiletá smlouva, kterou byste každých pět let uzavírali znovu za aktuální tržní cenu. Pětiletá smlouva by vyhrála jen tehdy, kdyby ceny pachtovného ve vašem okolí rostly víc než zhruba 7 % ročně, což je výrazně rychleji než inflace.

A jaký je finální verdikt?

Nemusíte se rozhodovat mezi vyšším pachtovným a ochranou před inflací, můžete chtít obojí. Základem smlouvy má být bonus plus inflační doložka. Navíc si můžete vyjednat, aby se cena každých pět let porovnala s tím, kolik se platí za půdu v okolí. To je pojistka pro případ, že by ceny v okolí rostly rychleji než inflace.

Počítejte ale s tím, že když si tuhle pojistku vynutíte, pachtýř vám plný bonus nedá. Bonus nabízí za to, že má cenu jistou na patnáct let dopředu. Jakmile o tuhle jistotu přijde, nemá důvod ho platit. Vyjednat se dá nanejvýš menší přirážka za samotnou délku smlouvy, kterou pachtýř potřebuje kvůli bance a dotacím.

Vyjednávací pozici si můžete ověřit v článku o tom, kdy a jak upravit výši pachtovného.

Kolik podpisů potřebujete u půdy nad deset let

Pokud půdu vlastníte s dalšími lidmi, typicky se sourozenci, rozhoduje délka smlouvy o tom, kolik podpisů potřebujete. Do deseti let zpravidla stačí souhlas většiny počítané podle velikosti podílů, ostatní jen musíte informovat.

Nad deset let musí podepsat úplně všichni. Jeden chybějící podpis, ať už kvůli neshodě v rodině, nebo proto, že spoluvlastník není k dosažení, patnáctiletou smlouvu zablokuje. Buď tedy zkrátíte dobu pod deset let, nebo sháníte podpisy všech. Jak hlasování mezi spoluvlastníky funguje a co dělat, když se nedohodnete, popisujeme v článku Spoluvlastnictví zděděné půdy.

Co musí patnáctiletá smlouva obsahovat

Inflační doložka je základ. Musí odkazovat na konkrétní ukazatel, tedy inflaci podle ČSÚ za předchozí rok, a uplatňovat se k 1. říjnu, kdy začíná pachtovní rok. Sjednejte ji jako své právo, ne jako automat fungující oběma směry.

Přecenění podle trhu jde dál než inflační doložka. Každých pět let se cena povinně porovná s průměrným pachtovným v daném katastrálním území. Když se strany do tří měsíců nedohodnou, mělo by vzniknout právo na výpověď s roční lhůtou.

Daň z nemovitých věcí platí ze zákona vlastník podle zákona o dani z nemovitých věcí. U dlouhých smluv je tržním standardem, že ji pachtýř uhradí nad rámec pachtovného. Napište to výslovně, jinak si po zvýšení sazeb ukousnete z výnosu sami.

Stav půdy. Čím delší smlouva, tím víc záleží na tom, v jakém stavu půdu po patnácti letech dostanete zpět. Sjednejte povinnost pachtýře dokládat rozbory půdy každých čtyři až pět let a smluvní pokutu nebo právo na výpověď při prokazatelném znehodnocení. Jak takové doložky nastavit, popisujeme v článku Smluvní pokuty v pachtovní smlouvě.

Pozor na automatické prodloužení. Zákon u smluv na tři a více let umožňuje, aby jedna strana půl roku před koncem vyzvala k pokračování. Pokud druhá strana do tří měsíců výslovně nesouhlasí, smlouva končí. Napište do smlouvy natvrdo, jak to má být, ať se pak nedohadujete, kdo co komu doručil.

Komu se patnáct let vyplatí a komu ne

Plánujete prodej do deseti let? Podepisujte na pět. Dlouhý pacht srazí prodejní cenu podle našich zkušeností zhruba o 10 až 25 %, protože kupující, obvykle jiný zemědělec nebo investor, nemůže na půdu sám a nemá jak smlouvu ukončit.

Máte spoluvlastníky a shoda je v nedohlednu? Držte se v pásmu do deseti let. Ušetříte si kolování plných mocí a riziko, že vám jeden podpis celou smlouvu zablokuje.

Pachtýř chce investovat? Meliorace, hluboké vápnění, sad nebo chmelnice se vrací pět až osm let, u trvalých kultur ještě déle, a krátká smlouva mu to znemožní. Tady dlouhý pacht dává smysl oběma stranám, ale jedině s inflační doložkou a přeceněním po pěti letech.

Nevíte, co bude? Zvažte pacht na dobu neurčitou, se kterým zemědělci sami nepřijdou. Vypovědět ho můžete kdykoli s dvanáctiměsíční výpovědní dobou, výpověď ale musí končit k 30. září, takže reálně počítejte s jedním až dvěma roky. Pevně sjednaných pět nebo patnáct let naopak bez sjednaných důvodů vypovědět nejde. Bonus za takovou smlouvu nečekejte a pachtýři, který plánuje investovat, stačit nebude.

Co se nám osvědčilo: patnáct let, vyjednaný bonus a inflační doložka jako základ. Podle propočtu výš je to v běžném scénáři nejvýnosnější varianta. Pokud pachtýř přistoupí i na přecenění po pěti letech, berte ho, i za cenu nižšího bonusu. Je to pojistka pro případ, že ceny v okolí porostou výrazně rychleji než inflace. Bez čeho ale nepodepisujte nikdy: patnáct let bez inflační doložky je v modelu nejhorší ze všech tří variant.