Pachtovní smlouva uzavřená před rokem 2014: co dnes platí a jak postupovat

V šuplíku leží smlouva z devadesátých let s razítkem družstva a s pachtovným, které se od podpisu nezměnilo. Ptáte se, jestli taková stará pachtovní smlouva ještě platí? Může platit dodnes. Pokud stále trvá a podle svého obsahu odpovídá pachtu, řídí se zpravidla starým občanským zákoníkem z roku 1964, ne novým. A dá se nahradit.

Starý občanský zákoník pojmy pacht a pachtovné neznal, používal označení nájem a nájemné. Ve starších smlouvách proto hledejte právě tyto výrazy.

Jak rychle se dostanete k novým podmínkám, závisí především na výpovědní lhůtě a termínu doručení výpovědi. Pokud smlouva žádnou zvláštní lhůtu nestanovuje, je třeba počítat s roční výpovědní lhůtou k 1. říjnu.

Pozor také na dodatky uzavřené po 1. lednu 2014. Když se v nich strany výslovně dohodly, že se jejich práva a povinnosti budou řídit novým občanským zákoníkem, může být právní režim smlouvy jiný. Nestačí proto zkontrolovat jen původní smlouvu, ale také všechny pozdější dodatky.

Čím se řídí pachtovní smlouva uzavřená před rokem 2014

Starý občanský zákoník z roku 1964 samostatnou úpravu pachtu neobsahoval. Zemědělská půda se proto zpravidla přenechávala na základě nájemních smluv. Nový občanský zákoník od 1. ledna 2014 sice převzal i starší nájemní vztahy, ale v § 3074 odst. 1 výslovně stanovil výjimku pro pacht.

Výpovědní dobu, podnájem i automatickou obnovu proto posuzujete podle starého zákoníku. Pod nový občanský zákoník lze smlouvu převést dohodou obou stran (§ 3028 odst. 3).

Staré nájemné: nepřicházíte kvůli němu o peníze?

Staré smlouvy mívají nájemné stanovené pevnou částkou z doby podpisu. Zemědělské pozemky se dnes často pachtují za vyšší částky. Ty se ale výrazně liší podle bonity, lokality a velikosti pozemků. Inflační doložka ve starých smlouvách obvykle chybí, takže částka z roku 1998 platí beze změny dodnes.

Daň z nemovitých věcí zpravidla platí vlastník pozemku. U některých pozemků vedených ve zjednodušené evidenci však mohou platit výjimky. Rozhodující je aktuální stav v katastru nemovitostí, nikoliv označení parcely ve staré smlouvě.

Kolik za konkrétní pozemky platíte, zjistíte z platebního výměru finančního úřadu. Pokud se s pachtýřem dohodnete, že vám daň nahradí, jde pouze o její ekonomické rozdělení mezi vámi. Poplatníkem vůči finančnímu úřadu tím zůstává osoba určená zákonem.

Další slabiny jsou méně vidět. Péče o půdu bývá popsaná jednou větou o „řádném hospodáři“ bez jakékoli sankce. A podle § 666 starého zákoníku smí nájemce dát pole do podnájmu, pokud to smlouva výslovně nezakazuje.

Modelový příklad: Dědic 12 ha orné půdy dostává 800 Kč/ha, tedy 9 600 Kč ročně. Při hypotetickém pachtovném 4 500 Kč/ha by to bylo 54 000 Kč. Rozdíl činí 44 400 Kč ročně. K tomu vlastník zpravidla platí také daň z nemovitých věcí.

Co zkontrolovat ve staré pachtovní smlouvě

Než začnete jednat, vezměte smlouvu a projděte ji s výpisem z katastru po ruce. Nemáte smlouvu? Požádejte pachtýře o kopii. Může ji mít stále archivovanou.

• Doba trvání: smlouva je buď na dobu určitou, nebo neurčitou. Na tom závisí, jestli ji vůbec lze vypovědět. U doby určité to jde jen tehdy, když výpověď smlouva sama připouští.
• Výpovědní lhůta: jeden rok, nebo pět, deset i patnáct let. Takové lhůty se v devadesátých letech sjednávaly běžně.
• Prolongační doložka: smlouvu sama prodlužuje o další roky.
• Pozemkové úpravy: pokud v rámci pozemkových úprav nabylo právní moci rozhodnutí o výměně nebo přechodu vlastnických práv, mohou podle § 11 odst. 8 zákona č. 139/2002 Sb. zaniknout dosavadní nájemní a pachtovní vztahy k dotčeným pozemkům.
• Parcely: porovnejte čísla ze smlouvy s výpisem z katastru.

V LPIS zjistíte, kdo je u půdního bloku evidován jako uživatel. Evidence ale sama neprokazuje, kdo na pozemku skutečně hospodaří ani zda má k půdě platnou smlouvu. Po fúzích družstev nebo při podpachtu to bývá jiná firma, než jakou máte ve smlouvě. Ověřte si to proto i u pachtýře. Postup popisujeme v návodu jak používat LPIS krok za krokem.

Jak změnit nebo ukončit starou pachtovní smlouvu

Každá cesta má jinou rychlost a jinou cenu. Vybírejte podle toho, jak se s pachtýřem domluvíte a co stojí ve smlouvě.

Dohoda s pachtýřem: nejjednodušší cesta ke změně

Dohoda o ukončení spolu s novou pachtovní smlouvou je nejrychlejší. Žádné výpovědní lhůty neběží a nové pachtovné platí od dohodnutého data. Potřebujete k ní ale souhlas pachtýře. Ten ze změny také něco má: právní jistotu, přesně popsané parcely a delší sjednanou dobu, kterou často potřebuje kvůli víceletým závazkům.

Dodatek umožňuje zachovat stávající vztah a současně upravit jeho podmínky podle nového občanského zákoníku. Měl by řešit především parcely, pachtovné, splatnost, daň, podpacht a ukončení smlouvy. Je to vhodné řešení, pokud se s pachtýřem dokážete domluvit.

Výpověď: když dohoda s pachtýřem není možná

Výpověď je cesta pro případ, že pachtýř jednat nechce. Pokud smlouva neudává jinak, platí roční lhůta k 1. říjnu, smluvně sjednaná odlišná lhůta má ale přednost. Smlouvu na dobu určitou vypovědět nejde, nestanoví-li smlouva jinak. Bez takového ujednání skončí uplynutím doby.

U doby určité je pořadí kroků důležité. Samotné písemné oznámení, že s prodloužením nesouhlasíte, obnovu smlouvy nezastaví. Zastaví ji jen žaloba na vyklizení, kterou podáte u soudu do 30 dnů od skončení smlouvy, když pachtýř na poli dál hospodaří. Pokud ji nepodáte, smlouva se podle § 676 odst. 2 obnoví za stejných podmínek. Nájem sjednaný na dobu delší než jeden rok se obnoví na jeden rok. Pokud byl sjednán na kratší dobu, obnoví se na tuto původní dobu. Oznámení o nesouhlasu pošlete s předstihem. Rozhodující je ale třicetidenní lhůta pro žalobu.

Počítejte také s tím, že spor o vyklizení je zdlouhavý. Než soud rozhodne, pachtýř na půdě obvykle dál hospodaří a úrodu v mezidobí sklidí. Nového pachtýře tak v praxi nezískáte dřív než po skončení sporu. I proto se vyplatí zkusit nejdřív dohodu nebo dodatek.

Kdy lze od smlouvy odstoupit

Předčasně lze vztah ukončit také odstoupením podle § 679 odst. 3 starého zákoníku. Při neplacení je to možné, když pachtýř ani po upomínce nezaplatí do splatnosti dalšího nájemného, nejméně však do tří měsíců. Při poškozování půdy lze odstoupit, pokud ji pachtýř přes písemnou výstrahu užívá způsobem, který vede k jejímu znehodnocování nebo hrozí značným poškozením. Konkrétní postup je vhodné konzultovat s advokátem.

Nechat smlouvu běžet má logiku, když do jejího konce zbývá rok či dva, nebo když pachtovné odpovídá trhu. Jinak se rozdíl mezi sjednaným a hypotetickým pachtovným opakuje každý další rok.

Nový vlastník po koupi nebo dědictví smlouvu nevypoví jen proto, že je nový. Vstupuje do ní za stejných podmínek jako původní pronajímatel a vypovědět ji může jen tak, jak by mohl jeho předchůdce.

Výpověď staré pachtovní smlouvy: hlídejte termín doručení

Pokud smlouva ani zvláštní předpis nestanoví jinak, lze nájem zemědělského pozemku na dobu neurčitou vypovědět podle § 677 v roční lhůtě ke dni 1. října. Pachtovní rok je pojem nového zákoníku, na starou smlouvu se nevztahuje. Termín 30. září je tu jen praktický důsledek: aby smlouva skončila k 1. říjnu příštího roku, musí být výpověď doručena nejpozději do 30. září. Rozhodující je okamžik, kdy výpověď pachtýři dojde, tedy kdy se dostane do jeho dispoziční sféry a může se s ní seznámit. Nemusí ji osobně převzít, samotné datum odeslání na poště ale nestačí.

Doručujte prokazatelně, tedy do datové schránky, nebo doporučeným dopisem s dodejkou do vlastních rukou. U nevyzvednutých zásilek může být posouzení, kdy výpověď došla, složitější. Odeslání proto nenechávejte na poslední týden. Výpověď pošlete raději v první polovině září. Kopii výpovědi, podací lístek a dodejku si uschovejte u smlouvy, protože při případném sporu o to, jestli smlouva skončila, rozhodují právě tyto doklady.

Pokud ve smlouvě stojí lhůta pět nebo deset let, platí ona. Jestli běží přímo od doručení, nebo od nejbližšího 1. října, záleží na formulaci smlouvy, a tady se vyplatí jednorázová konzultace s advokátem.

Jak správně sjednat novou pachtovní smlouvu

Doporučujeme dobu pět let. Pachtýři dává stabilitu pro hospodaření i dotace a vy se k jednání o ceně vrátíte dřív, než se pachtovné znovu odtrhne od trhu. Víc najdete v článku pachtovní smlouva na 5, nebo 15 let. Automatickou prolongaci vylučte. Pachtovné se ze zákona platí pozadu k 1. říjnu, lze ale sjednat i splatnost k 31. prosinci. Zvažte zápis pachtovního práva do katastru nemovitostí, který vztah zviditelní pro kupce i banky.

Samozřejmostí je pachtovné pevnou částkou za hektar s inflační doložkou podle ČSÚ, refundace daně z nemovitých věcí a zákaz podpachtu bez vašeho písemného souhlasu. Přehled dalších ujednání najdete v článku co všechno by měla obsahovat pachtovní smlouva.

Jak postupovat při řešení staré pachtovní smlouvy

Nejdříve si ověřte, jestli je smlouva na dobu určitou, nebo neurčitou, jakou má výpovědní lhůtu a zda její parcely odpovídají dnešnímu katastru. Zkontrolujte také aktuální pachtovné a daňové povinnosti.

S pachtýřem se nejdřív pokuste domluvit na dodatku nebo nové smlouvě. Bývá to rychlejší než výpověď a zachová dobré vztahy. Výpověď si nechte jako záložní cestu a její doručení si hlídejte s rezervou před 30. zářím. Při jakékoli nejistotě ohledně výpovědní lhůty nebo formulace se vyplatí jednorázová konzultace s advokátem. Chyba při ukončení smlouvy může znamenat další rok hospodaření za původních podmínek.