Předkupní právo pro zemědělce: Konec svobodného trhu, nebo záchrana venkova?

Téma, které roky rozdělovalo zemědělskou veřejnost, je zpět na stole. Vláda Andreje Babiše má zavedení zákonného předkupního práva pro aktivní zemědělce přímo ve svém programovém prohlášení a podle plánu legislativních prací by návrh zákona měl být hotový v prvním čtvrtletí roku 2027. V květnu 2026 k němu proběhl první odborný seminář v Poslanecké sněmovně. Tento seminář hned ukázal, jak ostrá debata českou zemědělskou veřejnost čeká. Co připravovaná změna znamená pro majitele půdy a co pro ty, kteří na ní hospodaří?

Čísla ukazují, proč je téma v Česku tak výbušné. Zemědělskou půdu u nás vlastní zhruba 1,8 milionu lidí. Každého z nich by se regulace mohla dotknout. Celková výměra zemědělské půdy je podle ČSÚ kolem 4,2 milionu hektarů, z toho obhospodařovaná tvoří asi 3,5 milionu hektarů (zhruba 45 % rozlohy státu).

Klíčový je ale jiný údaj: propachtováno je přibližně 72 % zemědělské půdy. To je podle Eurostatu třetí nejvyšší podíl v celé Evropské unii, jejíž průměr se přitom pohybuje kolem 49 %. Právě tahle anomálie způsobuje, že jakákoli regulace pachtu má v Česku mnohem větší dopad než ve většině ostatních zemí. Na vlastní půdě hospodaří hlavně rodinné farmy, zatímco větší podniky jsou častěji vázány pachtovními smlouvami a půdu si pronajímají od vlastníků, kteří sami nehospodaří.

Vysoká závislost na pronájmech v kombinaci s rostoucími cenami však vytváří výbušnou směs. Zemědělská půda v Česku za posledních deset let neuvěřitelně podražila. Stala se z ní taková „bezpečná schránka“ pro investiční fondy a spekulanty. Tito investoři často postrádají přímou vazbu na zemědělskou prvovýrobu, prostě pouze nakoupí a čekají. Když nastane vhodná doba, prodají půdu s pěkným ziskem dál. A právě tenhle kolotoč má nová novela zákona zastavit.

Co řeší nový návrh zákona

Základní princip je jednoduchý: Pokud se vlastník zemědělského pozemku rozhodne svou půdu prodat, nebude ji moci hned nabídnout v rámci nejvyšší nabídky na volném trhu. První v řadě musí být aktivní zemědělec, který na daném pozemku aktuálně hospodaří na základě pachtovní smlouvy.

Dle aktuálních diskuzí by měly platit tyto parametry:

• Doba pachtu: Předkupní právo by mělo vzniknout pachtýři, který na pozemku prokazatelně hospodaří alespoň 3 až 5 let.
• Cena: Zde se stále vede spor. Jedna varianta počítá s cenou podle znaleckého posudku, druhá s cenou, kterou nabízí třetí strana (kdy pachtýř musí tuto cenu dorovnat).
• Stát jako pojistka: Kdyby pachtýř o půdu neměl zájem, mohl by do hry vstoupit Státní pozemkový úřad, aby půda zůstala ve "veřejném fondu".

Důležité je zdůraznit, že zákon zatím existuje jen jako záměr. Ministerstvo zemědělství dosud nepředstavilo ani základní mechanismy regulace a na květnovém semináři ministra Martina Šebestyána zastoupil pouze tajemník resortu. Reálná účinnost se proto dá očekávat nejdříve v roce 2027. Do té doby zůstává řada parametrů otevřená a není důvod k unáhleným krokům.

Stabilita, nebo zásah do práv?

Proč je předkupní právo potřeba?

Zastánci z řad Agrární komory a velkých zemědělských svazů argumentují, že zemědělec potřebuje k dlouhodobému plánování jistotu. Investice do kvality půdy, hnojení a ekologických opatření se pachtýři vyplatí jen tehdy, pokud na půdě hospodaří dlouhodobě. Předkupní právo má zajistit, aby aktivní pachtýř nepřišel o své investice a půda nepadla do rukou překupníků.

Rizika a obavy vlastníků

Jenže ne každý tomuto kroku tleská. Asociace soukromého zemědělství, část farmářů i řada právníků v něm vidí vážný problém a jejich argumenty jsou konkrétní.

Zásah do vlastnického práva. Předkupní právo omezuje jednu ze základních složek vlastnictví: právo svobodně nakládat s majetkem. Aby obstálo, muselo by podle právníků projít tzv. testem proporcionality podle Listiny základních práv a svobod. Zkušenosti ze zahraničí nejsou příliš povzbudivé. Na Slovensku tamní ústavní soud část obdobné úpravy zrušil a Evropská komise kvůli národním regulacím trhu s půdou vedla řízení s Maďarskem, Litvou, Lotyšskem i Bulharskem.

Paradox koncentrace. Zákon se prezentuje jako pomoc mladým a malým farmářům. Data ale naznačují opak. V Česku drží podniky nad 100 hektarů drtivou většinu pachtované půdy. Předkupní právo by tedy nejvíc posílilo právě ty největší hráče. Začínající farmář, který dnes žádnou půdu nepachtuje, z opatření nezíská nic. Místo nástroje proti koncentraci tak může vzniknout nástroj, který koncentraci ještě prohloubí.

Riziko poklesu ceny půdy. Pro vlastníky nejcitlivější bod. Studie analyzující zhruba 4 000 aukcí zemědělské půdy ve východním Německu v letech 2007-2018 zjistila, že předkupní právo pro nájemce snížilo konkurenci mezi kupujícími a vedlo k nižším prodejním cenám. Logika je prostá: pokud třetí zájemce ví, že jeho nabídku může stávající pachtýř jednoduše dorovnat, nemá motivaci investovat do prověření obchodu a podat skutečně silnou nabídku. Výsledkem je menší soutěž, nižší cena a slabší pozice vlastníka.

Při typických návštěvách vlastníků zemědělských pozemků již nyní vidíme, že nejistota ohledně předkupního práva vzbuzuje mnoho otazníků .

Co se změnilo od ledna 2026?

Zatímco zákon o soukromé půdě se teprve píše, u státní půdy už změna platí. Od 1. ledna 2026 je účinná novela, která při propachtování státních pozemků dává přednost mladým zemědělcům (do 40 let) a těm, kteří hospodaří v režimu ekologického zemědělství. Stát tím dal jasný signál: chce v krajině vidět mladou krev a šetrnější přístup.

Doporučení pro vlastníky a pachtýře

Ať už si o tom myslíte své, nejistota nikomu neprospívá. Možná je právě teď ten nejlepší čas udělat si ve smlouvách pořádek.

• Vlastníkům doporučujeme revidovat pachtovní smlouvy a sledovat vývoj legislativy. Pokud plánujete prodej, může být rok 2026 posledním obdobím relativní svobody bez administrativních průtahů předkupního práva.
• Pachtýřům se vyplatí udržovat s majiteli korektní vztahy a mít pachtovní smlouvy řádně zapsané v katastru nemovitostí.

Pozor si dejte na tzv. „duplicitní předkupní právo“. Pokud půdu vlastníte se sourozencem (spoluvlastnictví), má on podle občanského zákoníku přednostní právo. Nový zákon bude muset vyřešit hierarchii, zda má přednost spoluvlastník či pachtýř.

Ještě není nic jistého

Stojí za pozornost, že předkupní právo není jediná varianta ve hře. Část politiků, dříve i samo ministerstvo, navrhuje mírnější řešení v podobě tzv. oznamovací povinnosti. Vlastník by musel pachtýře informovat o záměru půdu prodat, ale pachtýř by nevstupoval do už sjednané transakce a nemohl ji jen dorovnat. Pro vlastníky je rozdíl mezi těmito dvěma variantami zásadní. Proto má smysl vývoj sledovat a nedělat unáhlené závěry předem.