Zděděná zemědělská půda: prodat, nebo propachtovat?

Zdědili jste zemědělskou půdu a najednou řešíte docela zásadní otázku. Ne teoretickou, ale hodně praktickou. Prodat hned a mít peníze na účtu během pár týdnů? Nebo pozemek propachtovat a brát pravidelný příjem každý rok? Rozhodnutí závisí na konkrétních číslech, životní situaci a stavu pozemku.

Prodej vs. pacht: přehled rozdílů

Kdy se vyplatí zemědělskou půdu prodat

Prodej zemědělské půdy dává smysl v konkrétních situacích, kdy jednorázový příjem převáží nad dlouhodobým výnosem. Tady jsou tři nejčastější scénáře.

Scénář 1: Potřebujete peníze hned

Na srovnatelnou částku z pachtu by čekala desítky let. Prodej je racionální volba.

Scénář 2: Malý, špatný nebo nepřístupný pozemek

Ne každý pozemek stojí za to držet. Pokud jste zdědili půl hektaru podmáčené louky v kopci bez příjezdové cesty, roční pachtovné se může pohybovat kolem 500–1 000 Kč. To je částka, kvůli které se nevyplatí řešit smlouvu, daňové přiznání ani komunikaci s pachtýřem.

U pozemků s nízkou bonitou (BPEJ v kategorii 4–5), nepravidelným tvarem nebo malou výměrou pod 1 ha bývá obtížné najít hospodáře ochotného uzavřít pachtovní smlouvu. V takovém případě může být prodej, praktičtějším řešením. Cena bude nižší než celostátní průměr, ale pořád to budou peníze, které jinak leží ladem.

Scénář 3: Spoluvlastníci se neshodnou

Patový stav spoluvlastnictví blokuje správu i příjmy. Podle § 1128 občanského zákoníku rozhodují spoluvlastníci většinou podílů. Pokud se dohodnou dva spoluvlastníci ze tří, mohou půdu prodat. Alternativou může být, že jeden spoluvlastník odkoupí podíly ostatních a získá plnou kontrolu.

Po dědickém řízení platí 6měsíční (§ 1124 OZ) předkupní právo pro spoluvlastníky půdy. Nemůžete tak v tuto dobu prodat podíl jinému kupci. Poraďte se s právníkem.

Kdy se vyplatí zemědělskou půdu propachtovat

Scénář 1: Ještě nevíte, co s půdou zamýšlíte

Tohle je argument, který většina poradců přehlíží. Prodej je nevratný. Jakmile podepíšete kupní smlouvu, je hotovo, půdu už nezískáte zpět. Pacht vám naopak dává čas. Můžete se rozhodovat v klidu, sledovat vývoj trhu a za rok, za tři nebo za deset let situaci přehodnotit. Mezitím půda vydělává.

Scénář 2: Chcete předat majetek svým dětem

Zemědělská půda je jeden z mála typů majetku, který reálně přežívá generace. Peníze z prodeje se utratí, investice na burze mohou ztratit hodnotu, ale pole u vesnice je tam pořád. Rodiče a prarodiče půdu drželi desítky let. Než ji prodáte, zvažte, jestli o ni vaše děti nebudou jednou stát.

Nemusí to být jen sentiment. Při dědění v přímé linii se čas vlastnictví sčítá, takže vaši potomci budou moci půdu kdykoliv prodat bez daně z příjmu. A pokud budou chtít hospodařit sami, budou mít kde začít. Propachtováním se žádná cesta nezavírá. Konkrétní sazby pachtovného ve vašem regionu najdete v naší cenové mapě.

Scénář 3: Zdědíte více pozemků a nechcete řešit každý zvlášť

Typická dědická situace. Zdědíte ne jeden, ale čtyři nebo pět pozemků rozptýlených po dvou katastrálních územích. Různé výměry, různé bonity, různí sousedé. Prodat každý zvlášť je administrativa na měsíce. Ocenění, inzerce, jednání s kupci, smlouvy, vklady do katastru.

U pachtu stačí najít jednoho nebo dva hospodáře, kteří v dané lokalitě působí, a uzavřít s nimi smlouvy na všechny pozemky najednou. Dobře oceněný pozemek pomůže sjednat férové pachtovné odpovídající skutečné kvalitě každého kousku půdy. Výsledek: jeden podpis, jeden příjem na účet ročně za každou smlouvu, žádné starosti s prodejem.

Zemědělská půda jako investice: Vývoj cen

Podívejte se na konkrétní čísla vývoje průměrných tržních cen zemědělské půdy v ČR:

Samozřejmě minulý výkon nezaručuje budoucí výnosy. Tempo růstu se v posledních dvou letech zpomalilo na 3–5 % ročně oproti dvouciferným číslům z období 2015–2022. Trh se stabilizuje. Ale i při konzervativním odhadu 3–4% ročního růstu představuje půda jednu z mála investic, která kombinuje pravidelný příjem (pachtovné) s kapitálovým zhodnocením (růst tržní ceny).

Kalkulace pacht vs. prodej za 10 let

Vezměme si modelový příklad. Paní Nováková zdědila 5 ha orné půdy průměrné kvality v okrese Prostějov. Aktuální tržní cena v jejím regionu je přibližně 37 Kč/m², tedy 370 000 Kč za hektar.

Kalkulace je orientační. Předpokládá 4% roční růst cen a spolehlivého pachtýře. Před rozhodnutím si nechte zpracovat individuální ocenění.

Na co si dát pozor při prodeji zemědělské půdy

Podhodnocení půdy

Pokud jste zdědili půdu a nikdy jste se o trh nezajímali, snadno přijmete první nabídku, která přijde. A přesně na to sází firmy, které hromadně rozesílají dopisy s nabídkou výkupu. Tyto nabídky mohou být 30–50 % pod tržní cenou. U 5hektarové půdy může rozdíl v ceně činit 700 000 Kč i více!

Než cokoliv podepíšete, nechte si půdu ocenit. Přesnou hodnotu zjistíte z odborného odhadu, který zohlední bonitu, polohu, tvar a přístupnost pozemku.

Daňový časový test

Příjem z prodeje zemědělské půdy je osvobozen od daně z příjmu fyzických osob, pokud jste pozemek vlastnili dostatečně dlouho (časový test). Více si o této problematice můžete přečíst v článku o dědické dani.

Existující pachtovní smlouva

Pokud je na pozemku uzavřená pachtovní smlouva, prodej tím není zablokován. Kupující ale vstupuje do pozice propachtovatele a smlouva pokračuje za stávajících podmínek (§ 2341 občanského zákoníku).

Lze smlouvu po prodeji vypovědět? Samotná změna vlastníka není důvodem k výpovědi pachtu (§ 2222 ve spojení s § 2341 občanského zákoníku). Pokud ale pachtovní smlouva obsahuje ujednání umožňující výpověď při změně vlastníka, může jak nový vlastník, tak pachtýř smlouvu vypovědět ve lhůtě 3 měsíců od okamžiku, kdy se o změně dozvěděl.

Špatně nastavená smlouva (nízké pachtovné, dlouhá doba, žádná inflační doložka) může výrazně snížit atraktivitu půdy pro kupujícího a tím i prodejní cenu. Výpovědní lhůta u pachtu na dobu neurčitou je standardně 12 měsíců, ke konci pachtovního roku (30. září).

Proč je pacht ideální pro nezemědělce

Většina lidí, kteří zdědí zemědělskou půdu, nejsou zemědělci. Nemají traktor, nemají zkušenosti a nemají čas jezdit na pole. A přesně pro ně je ideální propachtovat půdu. Pachtovní smlouva podle § 2332 a následujících občanského zákoníku dává jasná práva. Můžete kontrolovat, jak pachtýř s půdou nakládá, požadovat dodržování správné zemědělské praxe a v případě porušení smlouvu vypovědět.

Problém nastává, když nemáte kontakty na zemědělce ve vašem regionu, neznáte tržní ceny pachtovného a nevíte, jak smlouvu správně nastavit. Řada vlastníků má smlouvy uzavřené ještě rodiči: Pachtovné, které je dnes hluboko pod tržní úrovní.