Zděděná zemědělská půda: první kroky

Usnesení o dědictví říká, že jste zdědili zemědělské pozemky. Na papíře stojí „parcela č. 1234/5 v k. ú. Čehovice“, tím to končí. Jenže mezi tímhle suchým údajem a skutečným pochopením, co vlastně vlastníte, je docela velká mezera. Jak velká je parcela? Má nějakou hodnotu? Hospodaří na ní někdo? A za jakých podmínek? Možná si říkáte, kde vůbec začít.

Tento návod vás provede krok za krokem. Od prvního kliknutí do katastru nemovitostí, přes zjištění bonity půdy (BPEJ), až po kontrolu, jestli na pozemku nevázne věcné břemeno nebo jiný závazek. Cílem je jednoduchá věc: abyste přesně věděli, co jste zdědili. Ne jen podle čísla parcely, ale doopravdy.

Katastr nemovitostí: začneme tady

Katastr nemovitostí je základní registr, kde jsou evidované všechny pozemky na území České republiky. Pro vaše účely je nejrychlejší cestou bezplatný online portál Nahlížení do katastru nemovitostí na adrese nahlizenidokn.cuzk.cz. Od ledna 2026 je již standardem, že pro zobrazení jmen vlastníků a adres se musíte z bezpečnostních důvodů přihlásit přes Identitu občana (např. Bankovní identitu).

Máte dvě základní cesty, jak se k informacím o zděděných pozemcích dostat. Pokud znáte číslo listu vlastnictví (LV) z usnesení o dědictví nebo z dědického spisu, jděte přímo přes záložku LV v horním menu. Pokud máte konkrétní parcelní čísla, použijte záložku Parcela. Portál neumožňuje hledat přímo podle jména vlastníka, pro tento typ vyhledávání je potřeba placený Dálkový přístup do katastru.

Jak hledat podle listu vlastnictví

Jak hledat podle čísla parcely

Mapa jako třetí možnost

Třetí možností je záložka Mapa. Otevřete katastrální mapu, ve které můžete vizuálně najít pozemek a kliknutím na parcelu zobrazit její detail. Užitečné, pokud víte, kde přibližně pozemek leží, ale nemáte po ruce parcelní číslo.

Pokud dědíte po osobě, která měla pozemky v různých katastrálních územích (což je u zemědělské půdy běžné, zvlášť při historickém dělení mezi sourozence), budete mít více listů vlastnictví. Každý LV se vztahuje k jednomu katastrálnímu území.

Jak číst list vlastnictví

List vlastnictví je dokument, který shrnuje vše podstatné o vašich nemovitostech v daném katastrálním území. Když na něj narazíte poprvé, může vypadat nepřehledně. Je plný zkratek a čísel. Zásadní je pochopit jeho strukturu, která se dělí do několika částí označených písmeny.

V části A najdete údaje o vlastníkovi – jméno, rodné číslo (kvůli ochraně soukromí částečně zakryto) a podíl na nemovitosti. Právě zde uvidíte, zda jste výlučným vlastníkem, nebo máte spoluvlastnický podíl na nemovitosti, například 1/3. U zděděné zemědělské půdy je spoluvlastnictví extrémně časté. V případě, že zůstavitel měl tři děti, každý dědí třetinu. V části B nalezneme seznam nemovitostí. U pozemků pak parcelní číslo, výměru a druh.

Část C je pro vás klíčová. Eviduje věcná práva, omezení a závazky. Zástavní práva, věcná břemena, předkupní práva, ale i poznámky o probíhajících řízeních. Pokud je v části C zapsané zástavní právo smluvní ve prospěch banky, znamená to, že na pozemku vázne hypotéka nebo jiný úvěr. Část D obsahuje poznámky a upozornění. Například informaci o probíhajícím dědickém řízení nebo o duplicitním zápisu vlastnictví.

Informativní výpis z internetu vám k prodeji stačit nebude. Pro banku nebo úřady potřebujete úředně ověřený výpis z katastru nemovitostí. Ten získáte na počkání na kterémkoliv pracovišti Czech POINT (např. na poště) nebo přímo na katastrálním úřadě. Správní poplatek činí 100 Kč za každou i započatou stránku. Nezapomeňte také, že jako noví majitelé musíte do konce ledna následujícího roku podat přiznání k dani z nemovitých věcí u příslušného finančního úřadu.

LPIS: Kdo na vaší půdě hospodaří a jaké dotace běží

Katastr vám ukáže, co vlastníte. LPIS vám napoví, kdo půdu skutečně obhospodařuje. Evidence využití zemědělské půdy, známá pod zkratkou LPIS (Land Parcel Identification System), je registr Ministerstva zemědělství, ve kterém jsou evidované všechny zemědělsky obhospodařované pozemky.

Veřejná část LPIS je dostupná na portálu https://mze.gov.cz/public/app/lpisext/lpis/verejny2/plpis/. Zadejte katastrální území a parcelní číslo vašeho pozemku. Systém zobrazí mapový podklad s vyznačenými půdními bloky a u každého bloku název a IČO zemědělce, který na něm hospodaří.

Jedná se o zásadní informaci. Jestli na zděděné půdě někdo hospodaří, existuje mezi ním a původním vlastníkem s největší pravděpodobností smluvní vztah, nejčastěji pachtovní smlouva, někdy ještě stará nájemní. A podle zákona (§ 2341 občanského zákoníku) smlouva dědictvím nezaniká, přechází na vás jako na nového vlastníka.

Co ještě vyčtete z LPIS

Kromě identifikace hospodařícího subjektu uvidíte v LPIS i kulturu pozemku (orná půda, trvalý travní porost), jeho výměru evidovanou v zemědělské evidenci (ta se může mírně lišit od katastrální výměry) a ekologické podmínky. Například jestli pozemek spadá do oblasti s přírodním omezením (ANC), kde se vyplácí vyrovnávací příspěvky. Podrobnější vysvětlení fungování tohoto systému nabízíme v článku: Co je LPIS a k čemu slouží.

BPEJ: Poznáváme kvalitu půdy

Bonitovaná půdně ekologická jednotka (BPEJ) je pětimístný kód, který komplexně hodnotí produkční schopnost zemědělské půdy. Není to akademická zajímavost. BPEJ přímo ovlivňuje tržní cenu pozemku, reálně dosažitelné pachtovné a dokonce i výši daně z nemovitých věcí.

Kód BPEJ najdete přímo v katastru nemovitostí u detailu parcely. Každá číslice nese konkrétní informaci. Například konkrétní kód oblasti v Polabí, kde půdy patři k nejhodnotnějším:

Příklad: Co BPEJ znamená v penězích

Pozor, tyto ceny jsou orientační a trh s půdou se může v čase měnit. Vždy si ověřte aktuální ceny v daném okrese.

Někdo na vaší půdě hospodaří: Existuje pachtovní smlouva?

Z LPIS jste schopni zjistit jestli někdo na vaší půdě hospodaří, ale pachtovní smlouvy se povinně nikam nezapisují, tuto informaci si budete muset zjistit sami.

Nejpřímější cestou je projít dokumenty zůstavitele. Pachtovní smlouvy mívají písemnou formu, i když občanský zákoník písemnou formu v § 2332 výslovně nevyžaduje. V praxi se prakticky vždy uzavírají písemně. Hledejte v šanonech, v počítači, v e-mailech. Pokud nic nenajdete, obraťte se přímo na hospodařící subjekt, který jste identifikovali v LPIS. Zemědělci mají povinnost mít pachtovní vztah podložený smlouvou a obvykle vám ji na vyžádání poskytnou.

Smlouvu nikde nenajdete a hospodářský subjekt tvrdí, že žádná neexistuje? Může jít o několik situací. Zemědělec hospodaří na základě ústní dohody (právně platné, ale obtížně prokazatelné). Nebo hospodaří bez jakéhokoli právního titulu. V této situaci užívá vaši půdu neoprávněně. Podle § 2991 občanského zákoníku máte právo na vydání bezdůvodného obohacení ve výši obvyklého pachtovného za dobu neoprávněného užívání.

Existující pachtovní smlouva obsahuje nevýhodné podmínky? Nemůžete ji jednostranně změnit. Musíte počkat na uplynutí sjednané doby, nebo využít výpovědní lhůtu. U pachtu na dobu neurčitou činí výpovědní lhůta podle § 2339 občanského zákoníku 12 měsíců a musí skončit k 30. září (konec pachtovního roku), není-li dohodnuto jinak.

Věcná břemena, zástavní práva a další omezení

Většina lidí se při zkoumání zděděných pozemků soustředí na výměru a cenu. Ale stejně důležité je zjistit, jestli na pozemku neváznou nějaká právní omezení. Tato omezení mohou komplikovat budoucí využití, prodej nebo i pacht.

Vraťte se k listu vlastnictví a pečlivě prostudujte část C. U zemědělské půdy se nejčastěji setkáte s věcnými břemeny. Typicky se jedná o právo průjezdu přes pozemek, právo vedení inženýrských sítí (plynové a vodovodní přípojky, elektrické vedení, kanalizace) nebo právo přístupu k sousednímu pozemku. Tato břemena zpravidla nepředstavují zásadní problém pro zemědělské hospodaření, ale mohou snížit tržní cenu pozemku a je nutné je zohlednit v pachtovní smlouvě.

Zástavní práva mohou představovat problém

Závažnější částí jsou zástavní práva. Pokud zůstavitel použil zemědělskou půdu jako zástavu pro úvěr a úvěr nebyl splacen, zástavní právo přechází na dědice spolu s pozemkem. V krajním případě může dojít k nucenému prodeji v dražbě. Naopak, když je zástavní právo „mrtvé“ (úvěr byl dávno splacen, ale věřitel nepožádal o výmaz), můžete podat návrh na výmaz sami. Potřebujete k tomu potvrzení o zániku pohledávky.

Specifickou kategorií jsou omezení vyplývající ze zákona jako třeba ochranná pásma vodních zdrojů, přírodních rezervací, památkových zón nebo ochrana zemědělského půdního fondu (ZPF). Tato omezení v katastru nemusí být vždy explicitně zapsaná. Informace o nich získáte na příslušném obecním úřadě s rozšířenou působností nebo u dotčených orgánů státní správy (životní prostředí, památková péče).

Co když v katastru nemovitostí pozemek nenajdu?

Stává se to častěji, než byste čekali. Sednete si ke katastru nemovitostí, zadáte dostupné informace a systém prostě nic nenajde. Nebo v horším případě najde úplně cizího člověka. Nebo usnesení o dědictví uvádí parcelu, která v dnešním katastru neexistuje.

Nepanikařte, většinou to má logické vysvětlení.

Většinou za to může obyčejné přečíslování parcel. Možná jste už slyšeli o komplexních pozemkových úpravách (KPÚ), které už proběhly nebo se právě teď dějí na spoustě míst. Funguje to v podstatě tak, že se staré parcely zruší a místo nich vzniknou úplně nové s novými čísly. Pozemek tam fyzicky samozřejmě pořád je, jen ho teď v systému najdete pod úplně jiným označením. Informaci o tom, která nová parcela odpovídá té původní, získáte na katastrálním úřadě. Mají zde k dispozici srovnávací sestavení parcel.

Další zádrhel může být v tom, že je pozemek pořád zapsaný v původních pozemkových knihách. Týká se to hlavně polí nebo lesů, se kterými se nehýbalo třeba od první republiky. Tyto kousky půdy se do moderního, digitálního katastru prostě ještě nepřepsaly, takže v běžném online vyhledávání na ně nenarazíte. Je to sice trochu detektivní práce, ale i s tímto vám na katastrálním úřadě pomohou.

Vezměte si usnesení o dědictví a navštivte osobně katastrální úřad. Úředníci mají přístup k historickým mapám a záznamům. Osobní návštěva je mnohonásobně efektivnější než telefon nebo e-mail.

A pak je tu ještě jedna možnost, která bývá pro rodinu někdy trochu překvapením. Může se stát, že zůstavitel pozemek ještě za svého života prodal nebo někomu daroval, ale nikomu o tom neřekl. Stává se to častěji, než byste si mysleli. Pokud byl převod kdysi v pořádku proveden, pozemek už bohužel součástí dědictví není.

Kde co zjistíte: Přehled zdrojů