Zdědili jste zemědělský pozemek a nevíte, jak s ním naložit?

Jak probíhá dědění zemědělského pozemku

Když zemře vlastník zemědělské půdy, dědické řízení se zahájí automaticky. Nemusíte nikam chodit ani nic podávat. Soud pověří notáře, který celý proces řídí a jako první krok zjistí, co zesnulý vlastnil, ověří dědice a navrhne rozdělení majetku. U zemědělských pozemků úkon zahrnuje i nahlédnutí do katastru nemovitostí. Občas se přitom ukáže, že zemřelý vlastnil více majetku, než rodina tušila.

Pokud existuje závěť, majetek se dělí podle ní. Pokud ne, nastupuje takzvané zákonné dědění, které je rozdělené podle dědických tříd. Tyto třídy stanovuje občanský zákoník (§ 1633 až § 1640 zákona č. 89/2012 Sb.). V první třídě dědí manžel/ka a děti rovným dílem.

Co vás čeká krok za krokem

1. Kontakt od notáře. Po úmrtí blízkého se nemusíte sami hlásit. Soud přidělí notáře, který vás osloví a pozve k předběžnému jednání.
2. Inventarizace majetku. Notář zjistí veškerý majetek zesnulého: bankovní účty, nemovitosti i zemědělské pozemky. Právě tady se často odhalí zapomenutý majetek.
3. Ocenění pozemku. Notář si může vyžádat odhad hodnoty půdy. Cena se odvíjí od bonity (úrodnosti), lokality, velikosti a případných zatížení pozemku.
4. Dohoda mezi dědici. Pokud je dědiců více, je třeba se shodnout na rozdělení. Zemědělský pozemek můžete rozdělit, nebo si ho ponechá jeden dědic a ostatní vyplatí.
5. Zápis do katastru. Po skončení řízení se nový vlastník zapíše do katastru nemovitostí. Teprve tímto okamžikem se stáváte oficiálním vlastníkem pozemku.

Celé řízení trvá zpravidla 2–6 měsíců. U složitějších případů, třeba při sporech mezi dědici nebo nejasných spoluvlastnických podílech, se může protáhnout i na roky.

Musíte platit dědickou daň?

Dědická daň byla v Česku zrušena v roce 2014, žádná daň se neplatí. Zdědění zemědělského pozemku vás tedy samo o sobě nic nestojí.

Pozor ale na dvě věci. Od roku následujícího po nabytí pozemku musíte platit daň z nemovitostí. A pokud byste pozemek v budoucnu prodali, může vás čekat daň z příjmu.

Jediný přímý náklad je odměna notáře, která se odvíjí od hodnoty dědictví. U menších pozůstalostí jde o částky v řádu tisíců korun.

Tip: Dědictví můžete i odmítnout. Většinou se tak stane v případě, že je se zděděným majetkem spojeno více dluhů než hodnoty. Na rozhodnutí máte 1 měsíc od chvíle, kdy vás notář informuje o dědickém nároku.

Co zjistit o zděděném pozemku jako první

Gratulujeme, jste vlastníkem zemědělské půdy. Doporučujeme zkontrolovat následující body a zjistit tak, jestli půda neskrývá nějaká překvapení.

Zkontrolujte list vlastnictví (LV)

List vlastnictví (LV) je základní dokument, který najdete v katastru nemovitostí. V dnešní době zkontrolujete snadno online přes aplikaci Nahlížení do katastru. Hledejte zejména:

• Věcná břemena a služebnosti: U zemědělské půdy jsou velmi časté. Cesty, meliorace, vedení inženýrských sítí. Nemusí to být problém, ale musíte o nich vědět.
• Zástavní práva: Pokud je na pozemku zástava (třeba kvůli dluhu předchozího vlastníka), přechází na vás.
• Spoluvlastnické podíly: Možná nevlastníte celý pozemek, ale jen ideální podíl. V takovém případě se budete muset dohodnout s ostatními spoluvlastníky.

Zjistěte, jestli na pozemku někdo hospodaří

Tohle je klíčová informace. Velmi často se stává, že zděděný pozemek už někdo obdělává na základě pachtovní smlouvy s předchozím vlastníkem. A ta smlouva automaticky přechází na vás jako nového vlastníka.

Jak to zjistit? Zeptejte se v rodině, oslovte obecní úřad v místě pozemku nebo se podívejte do registru LPIS, kde uvidíte, kdo na pozemku aktuálně čerpá zemědělské dotace. Podrobný návod najdete v článku Jak používat LPIS krok za krokem.

Ověřte bonitu a kvalitu půdy

Každý zemědělský pozemek má přiřazený kód BPEJ (bonitovaná půdně ekologická jednotka). Je to pětimístné číslo určující, jak úrodnou půdu vlastníte, jaké má klimatické podmínky a sklonitost. Proč je to důležité? Pokud budete v budoucnu chtít propachtovat pozemek se zemědělským družstvem, může na této informaci záviset výše pachtovného.

Tři možnosti, jak naložit se zděděným pozemkem

Máte pozemek, víte, co vlastníte. Teď přichází zásadní rozhodnutí. Máte v podstatě tři možnosti, jak jej můžete využít:

1. Obdělávat sami: To znamená mít určité zkušenosti s pěstováním plodin. Na základě toho, jak je pozemek veliký, to může znamenat velkou časovou náročnost, ale také určité finanční investice (do zemědělské techniky, nákupu plodin, hnojiva apod.).
2. Prodat: Tato možnost vám může přinést okamžitý finanční zisk. Jenže prodej je nevratný a ceny zemědělské půdy v Česku dlouhodobě rostou. Připravujete se tak o možnost budoucích příjmů, které můžete získat například propachtováním pozemku.
3. Nabídnout k pachtu: Poskytnout k propachtování pozemek zkušeným zemědělským subjektům, kteří se na základě pachtovní smlouvy o pozemek starají a hospodaří na něm. Pachtovné se v Česku pohybuje v rozsahu 3 000 Kč - 8 000 Kč za ha/rok, ve výjimečných případech i více.

Srovnání všech tří možností

Pozor, nepleťte si pojmy pronájem nebo pacht zemědělského pozemku!

Co dělat, když na pozemku už někdo hospodaří

Tohle je situace, se kterou se setkáváme nejčastěji. Zdědíte pozemek a zjistíte, že na něm už roky hospodaří zemědělské družstvo nebo soukromý farmář. Co teď?

Pachtovní smlouva přechází na vás

Pokud měl předchozí vlastník uzavřenou pachtovní (nebo nájemní) smlouvu, tato smlouva automaticky přechází na nového vlastníka. Vyplývá to přímo z § 2221 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku. Zemědělec, který na pozemku hospodaří, pokračuje za stávajících podmínek.

Vy jako nový vlastník nemůžete smlouvu jednostranně zrušit ze dne na den. Musíte respektovat sjednané podmínky včetně doby trvání.

Zjistěte, za jakých podmínek současný pachtýř hospodaří

Prvním krokem by mělo být získání kopie stávající smlouvy. Požádejte o ni přímo hospodařící zemědělské družstvo. Má povinnost vám ji poskytnout.

Na co se zaměřit:

• Výše pachtovného: Odpovídá aktuálním tržním cenám, nebo je podhodnocená? U starších smluv je pachtovné často výrazně nižší, než by dnes bylo reálné.
• Doba trvání: Je smlouva na dobu určitou, nebo neurčitou? Od toho se odvíjí vaše možnosti.
• Podmínky výpovědi: U pachtu na dobu neurčitou platí výpovědní lhůta 12 měsíců, a to ke konci pachtovního roku (§ 2339 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku).
• Způsob hospodaření: Je ve smlouvě upraveno, jak má pachtýř s půdou nakládat? Chrání vás před znehodnocením?

Pokud vše odpovídá a s výší pachtovného jste spokojeni, můžete ponechat současného pachtýře (zemědělské družstvo). Pokud je pachtovné pod tržní cenou, můžete zkusit se současným pachtýřem vyjednat lepší podmínky. O tom, jak na to, píšeme v článku Zvyšování pachtovného: Kdy a jak upravit výši nájmu.

V případě, že nedopadla ani jedna z možností, je nutné počkat na konec smluvního období pachtovní smlouvy a poté hledat nového pachtýře. Nebo to můžete nechat na nás: Nabídnout půdu k pachtování.

Proč poskytnout pozemek zemědělským družstvům?

Svůj zemědělský pozemek můžete poskytnout komukoli. Jednou z nejvýhodnějších možností je ale propachtovat ho někomu, kdo půdě rozumí a svým hospodařením ji neznehodnotí. Současně by se mělo jednat o někoho, kdo bude schopen pravidelně platit nájemné.

Finanční stabilita a jistota

Jednou z největších výhod poskytnutí pozemku zemědělskému družstvu je právě stabilita a dlouhodobá finanční jistota. Důvodem je to, že v tomto případě se bude s největší pravděpodobností jednat o dlouhodobou nájemní smlouvu, díky čemuž máte jistotu stálého příjmu.

Profesionální správa

Cílem zemědělských družstev je nejenom vypěstovat co nejvíce, ale také postarat se o půdu tak, aby zůstala vysoce úrodná i pro následující roky. Využívání udržitelných a efektivních způsobů hospodaření může zároveň zvýšit i její hodnotu.

Udržitelné zemědělství

Co si představit pod tímto pojmem? Jde o to, že zemědělská družstva se starají o půdu v souladu s ekologickými postupy, využívají ekologicky šetrné zemědělské techniky, které zatěžují životní prostředí co nejméně. Díky tomu je půda produktivní i po skončení smlouvy a mohou na ní pěstovat i budoucí generace.

Jak nabídnout zemědělský pozemek k propachtování?

Nalézt vhodné zemědělské družstvo, které se o vaši půdu dokáže postarat, nemusí být jednoduché pro toho, kdo nemá v oboru zkušenosti. Můžete proto využít služby profesionálního zprostředkovatele. Ten vás propojí s vhodným zemědělským družstvem a ve většině případů dokonce zajišťuje právní náležitosti.

Pokud řešíte podobné starosti, neváhejte nás kontaktovat!

Vyhledání vhodného zemědělského družstva

Nabídneme vhodného kandidáta ze zemědělských družstev, který zajistí všechny výše zmíněné výhody propachtování zemědělské půdy. Můžete si být jisti, že průzkum trhu je natolik detailní, že kontroluje nejenom historii daného družstva, ale také jeho stabilitu a hospodaření. Díky tomu navážete spolupráci s tím, kdo vám bude maximálně vyhovovat.

Vyjednávání a příprava smluv

Sepsat smlouvu o pachtu nemusí být levnou záležitostí, pokud se sami obrátíte na právníka. Máme potřebné zkušenosti a zajistíme takovou smlouvu, která bude maximálně bezpečná a k vaší spokojenosti.

Kromě toho se máte o koho opřít v případě, že budete potřebovat odborné poradenství při vyjednávání podmínek pronájmu. Ty budou upraveny tak, aby pro vás byly co nejvýhodnější. Kompletní příprava smluv a další administrativní náležitosti jsou zajištěny.

Přenechte raději vyjednání o pachtu odborníkům

Ztratit se v problematice vyjednávání o pachtu zemědělského pozemku může být velice snadné. Zemědělská družstva si mohou diktovat podmínky, které jsou výhodné především pro ně. Pokud se v dané problematice neorientujete, můžete snadno kývnout na něco, co pro vás nemusí být až tak výhodné, jak by se na první pohled mohlo zdát!